Le marché de la nue propriété optimisée au déficit foncier

Des appartements anciens

Le marché de la nue propriété dans l’ancien, avec ou sans travaux, est très rare. Seulement quelques immeubles et appartements sont vendus chaque année de cette manière.
Ce type d’opérations immobilières nécessitant la réalisation de travaux importants, l’achat en nue propriété avec déficit foncier se concentre sur des biens immobiliers anciens à rénover. L’immobilier neuf n’est pas concerné.

Acquérir un bien en nue propriété dans l’ancien permet d’investir dans un immobilier généralement en cœur de ville et dans des secteurs géographiques où le foncier est tendu. Les appartements auront également parfois du cachet et un intérêt architectural.

Durées de démembrement longues ou plus courtes

La nue propriété dans l’ancien est un marché très restreint. Les durées de démembrement rencontrées avec ce type d’investissement dans l’ancien est variable : la durée d’usufruit peut varier entre 10 ans et 15 ans, selon l’identité de l’usufruitier.

En cas d’opération de type ULS (logement social), la durée de démembrement ne pourra être inférieure à 15 ans (hors marché secondaire). Dans le cas où l’usufruitier est de type privé, la durée de démembrement pourra être inférieure à 15 ans, généralement de 10 ans.

Une durée de démembrement longue permet une décote de prix plus importante tandis qu’une durée d’usufruit plus courte rendra la valeur en nue propriété plus haute, c’est à dire un prix en nue propriété moins intéressant.

Nue propriété optimisée au déficit foncier

Au delà des avantages financiers et patrimoniaux procurés par l’achat en nue propriété, l’optimisation au déficit foncier fait bénéficier à l’investisseur d’un avantage puissant de déduction fiscale.

Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant, pour le nu propriétaire, de déduire les travaux réalisés sur ses revenus fonciers pré-existants et futurs. Cette déduction entraine une économie fiscale et sociale importante pour le contribuable.

Lors des années de travaux, l’investisseur pourra imputer la somme des travaux réalisés sur ses revenus fonciers permettant de gommer son assiette taxable, voir de créer un déficit foncier pouvant aller jusqu’à 10 700 euros. Ce déficit foncier est alors directement imputer sur le revenu global du contribuable.
Passé les années de travaux, l’éventuel solde du déficit foncier non consommé peut être imputé sur les revenus fonciers du contribuable, sans possibilité de créer un déficit.

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Stratégies patrimoniales larges

L’investissement en nue propriété avec travaux laisse le choix au nu propriétaire la voie qu’il souhaitera opter au moment où il récupère la pleine propriété du bien. L’épargnant est libre de sa stratégie après démembrement :

  • pour un usage personnel ( résidence principale, résidence secondaire…)
  • pour louer toute l’année ou pendant qu’il n’occupe pas le bien (appartement en bord de mer ou en zones touristiques)
  • pour revendre une fois la pleine propriété retrouvée et réaliser une plus-value.

L’investissement en nue propriété correspond à une multitude de stratégies patrimoniales telles que :

  • la transmission ;
  • l’optimisation fiscale ;
  • la constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût ;
  • la préparation à la retraite.