Pourquoi acheter en nue propriété sur le marché secondaire ?

Des biens déjà construits : récents ou anciens

En matière d’investissement en nue propriété à travers les programmes neufs, la durée de démembrement proposée commence à partir de la date de livraison du programme immobilier. Ces durées, au minimum de 15 ans, ne correspondent pas toujours aux attentes des investisseurs : leurs âges, profils et objectifs les fait converger vers des opportunités à durées de démembrement plus courtes.

En effet, le principe du marché secondaire de la nue propriété se défini par la revente de biens immobiliers précédemment acquis neufs. Ce marché secondaire se concentre donc sur les biens livrés (construits) et récents, ou anciens où les premiers acquéreurs ont décidé de revendre après quelques années de détention.

Durées de démembrement courtes

Contrairement à l’acquisition sur le marché “primaire” de la nue propriété, le marché secondaire permet d’investir dans des biens immobiliers ayant des durées de démembrement plus courtes. Les durées de démembrement varient entre 14 ans et 5 ans.

Pour l’investisseur, acquérir un bien en nue propriété issu du marché secondaire consiste à reprendre la période de démembrement en cours. Si l’opération en démembrement a été montée avec une durée d’usufruit de 15 ans, en cas de revente après 5 ans de détention, le nouvel acquéreur ne devra patienter que 10 ans pour récupérer la pleine propriété de son bien. Il aura par ailleurs économiser le délai de construction.

Un cadre souhaitant récupérer un bien immobilier pour un usage locatif dans 8 ans, date de son départ à la retraite cherchera un bien en nue propriété d’une durée équivalente ou proche.

Lorsqu’il s’agit d’une opération à démembrement à titre privé, la durée de l’usufruit peut être temporaire (fixe) ou viager  (jusqu’au décès du titulaire du droit).
Dans ce dernier cas, le nu propriétaire devra être attentif à l’âge de l’usufruitier afin de savoir approximativement la date à laquelle il peut espérer récupérer l’appartement en pleine propriété.

En contrepartie de la récupération plus rapide de la pleine propriété du bien, la valorisation de la nue propriété est plus importante. La décote de prix liée à l’investissement est moins importante.

Sur ce type de revente ou de démembrement dans l’ancien, les frais de notaire sont de l’ordre de 7%, calculés sur la valeur de la nue propriété du bien.

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Stratégies patrimoniales larges

L’investissement en nue propriété laisse le choix au nu propriétaire du choix qu’il souhaitera opter au moment où il récupère la pleine propriété du bien. L’épargnant est libre de sa stratégie après démembrement :

  • pour un usage personnel ( résidence principale, résidence secondaire…)
  • pour louer toute l’année ou pendant qu’il n’occupe pas le bien (appartement en bord de mer ou en zones touristiques)
  • pour revendre une fois la pleine propriété retrouvée et réaliser une plus-value.

Le marché secondaire de la nue propriété permet à des investisseurs de trouver un bien immobilier correspondant notamment à leur date de départ à la retraite…

L’investissement en nue propriété correspond à une multitude de stratégies patrimoniales telles que :

  • la transmission ;
  • l’optimisation fiscale ;
  • la constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût ;
  • la préparation à la retraite.

Ce type d’investissement correspond également à des types d’investisseurs particuliers comme les sportifs professionnels, les expatriés et non résidents fiscaux mais aussi les militaires : des professions qui ont pour similitude l’éloignement et la difficulté à assurer une gestion de leurs biens immobiliers.