L’usufruitier dans le cadre d’un démembrement de propriété
L’usufruitier est une personne qui bénéficie du droit d’usage et de jouissance d’un bien immobilier appartenant à un autre, généralement dans le cadre d’un démembrement de propriété. Il peut occuper le bien, le louer ou en percevoir les revenus, mais doit en conserver la substance et maintenir le bien en bon état. En tant qu’usufruitier, il assume certaines obligations, notamment en matière d’entretien et de réparations, définies par les articles 605 et 606 du Code Civil. L’usufruitier a également le droit de signer des baux avec ses locataires, qu’ils soient fonctionnaires, salariés des entreprises cotisant au 1% logement, ou d’autres ménages répondant aux plafonds de ressources dans le cas d’un investissement ULS. Il doit veiller à respecter les conditions du contrat de location tout en prenant en charge les frais de gestion et d’entretien durant la période de démembrement.
Qui est l’usufruitier
Le démembrement de propriété consiste à séparer certains droits attachés à un bien, afin de les transférer à une autre personne. Cette technique permet de diviser les droits de jouissance d’un bien entre plusieurs parties, généralement l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’article 578 du Code Civil définit l’usufruit comme un droit réel temporaire qui permet à une personne de jouir d’un bien appartenant à un autre, de la même manière qu’un propriétaire, mais avec l’obligation de préserver la substance du bien.
Par nature, l’usufruit est temporaire, qu’il soit viager ou à durée déterminée. En droit français, il n’existe pas de concept d’usufruit perpétuel.
Il existe différents types d’usufruit, qui peuvent être classés selon :
- leur origine : créé par la loi ou par l’homme (Article 579 du Code Civil)
- leur durée : viager ou à durée fixe
- le nombre de titulaires : unique usufruitier ou partagé
- sur ce quoi il s’applique : bien non consomptible ou bien consomptible
Les droits et obligations de l’usufruitier
Les droits et obligations de l’usufruitier varient en fonction du type de démembrement, que ce soit dans le cadre d’un investissement immobilier dans un programme neuf (1) ou dans celui d’un démembrement de type privé (2) :
L’usufruitier, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété (ULS)
Dans le cadre de l’acquisition d’une nue-propriété neuve (comme les programmes PERL ou IPLUS), l’usufruitier est un bailleur institutionnel qui peut être un fonds d’investissement dont l’objet est l’exploitation locative, un ESH (Entreprises Sociales pour l’Habitat) ou un OPH (Offices Publics de l’Habitat), un collecteur du 1% logement, un acteur dans une mission de service public.
Pour un bon investissement en nue-propriété, l’investisseur doit analyser la solidité financière de l’usufruitier institutionnel, son expérience, ainsi que le nombre de lots qu’il gère.
Pendant la période de démembrement, l’usufruitier institutionnel est responsable de la gestion du bien et sélectionne ses locataires dont les statuts peuvent être des fonctionnaires, des salariés des entreprises cotisant au 1% logement, des jeunes actifs et des ménages respectant les plafonds de ressources (PLS, PLUS, PLI)
Au cours de la période de démembrement, l’usufruitier institutionnel s’engage à ce que le bien soit maintenu en bon état d’entretien et d’habitabilité et prendre en charge des travaux pendant toute la durée du démembrement, conformément aux articles 605 et 606 du Code Civil.
Contraintes et Risques | Charges | Fiscalité | |
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Investisseur Nu-propriétaire | Aucune | Aucune | Aucune |
Organisme gestionnaire Usufruitier |
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En fin de période de l’usufruit, l’usufruitier s’engage à remettre le bien en bon état d’entretien et d’habilité les constructions édifiées, les parties communes, privatives et tous les aménagements qu’il aura apportés et effectués à ses frais et sous sa responsabilité pendant la période de l’usufruit temporaire. Y compris, ceux non encore exécutés à la date de l’extinction de l’usufruit temporaire.
Remise en état des logements | Remise en état des logements, afin de garantir un bon état d’entretien et d’habitabilité. Cela inclut les travaux sur l’électricité, la plomberie, les sanitaires et le chauffage, ainsi que les revêtements de sols (durs ou souples), le ponçage et la vitrification des parquets, ainsi que la reprise générale de la peinture. |
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Parties communes | Prise en charge de la quote-part des travaux en cours, commandés ou décidés lors d’une assemblée générale des copropriétaires, avant la fin de l’usufruit temporaire, y compris ceux qui n’ont pas encore été exécutés. |
L’usufruitier, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété privé
Contrairement à l’acquisition en nue-propriété dans le cadre de programmes neufs, le démembrement de propriété entre usufruitier privé et nu-propriétaire repose sur une convention bipartite.
Que le démembrement soit viager ou à durée déterminée, les deux parties s’accordent par écrit sur la répartition de leurs droits et obligations à travers cette convention, qui doit impérativement être rédigée devant notaire.
La répartition des obligations entre les parties est régie par les articles 605 et 606 du Code Civil, qui définissent la responsabilité des travaux entre usufruitiers et nus-propriétaires
Usufruitier : Identités de ses locataires
Dans le cas d’un démembrement privé, l’usufruitier détient le pouvoir de choisir librement le locataire. En contrepartie de la perception des revenus locatifs, il a la charge de garder en bon état les parties privatives et communes du bien. Il est responsable des potentiels dégâts causés par le locataire.
Dans le cas de démembrement mis en place par les opérateurs tels que PERL ou IPLUS, l’usufruitier institutionnel peut être de trois catégories : les offices publiques de l’habitat (OPH, ESH), Résidence de fonctionnaires ou encore le 1% logement qui bénéfice aux salariés.
Les usufruitiers OPH et ESH qui réalisent une opération avec les opérateurs de programmes neufs en démembrement, utilisent le 3ème barème d’aide au logement fixé par la réglementation : le Prêt Logement Social (PLS). Ce barème de plafond de ressources « PLS » se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 des locataires. Le barème « PLS » est le 3ème niveau (sur 4) le plus élevé de plafonds de ressource utilisé dans les offices d’habitats publics.
Plafonds PLS 2024
Catégories de ménages | Paris et communes limitrophes | Ile de France hors Paris et communes limitrophes | Autres régions |
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1 : Une personne seule | 33 857 € | 33 857 € | 29 435 € |
2 : Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages | 50 603 € | 50 603 € | 39 309 € |
3 : Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge (1) | 66 333 € | 60 826 € | 47 271€ |
4 : Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge | 79 197 € | 72 860 € | 57 069 € |
5 : Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge | 94 227 € | 86 251 € | 67 133 € |
6 : Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge | 106 031 € | 97 061 € | 75 660 € |
Par personne supplémentaire | + 11 816 € | + 10 815 € | + 8 440 € |
Les personnes considérées comme « à charge » sont :
- les enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts.
- les ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.
- les ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.
Le bail signé entre l’usufruitier et son locataire
Dans le cadre d’un démembrement privé, le bail signé entre l’usufruitier et son locataire est libre. Il peut s’agir d’un bail d’habitation régit par la loi de 1989 (location nue) ou d’un bail d’habitation meublé. Ces baux prévoient des modalités encadrées concernant la sortie du locataire, lui offrant ainsi une certaine protection. L’extinction de l’usufruit n’affecte pas le bail en cours. Le nu-propriétaire récupère le bail existant et doit attendre la fin du contrat de location avant de pouvoir jouir de l’appartement.
Toutefois, dans le cadre des démembrements prévus par les opérateurs de programmes immobiliers « ULS », l’usufruitier est soumis à l’article 42 de la Loi « Engagement National pour le Logement » (ENL) et aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitat qui prévoient :
- Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires prennent fin automatiquement à l’extinction de l’usufruit.
Cela signifie que le bail n’est pas reconduit par tacite reconduction, et qu’à l’extinction de l’usufruit, le locataire perd son droit d’occupation.
- Les nus-propriétaires peuvent, 6 mois avant la fin de l’usufruit, donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes le bien. Si souhaité, ils peuvent également proposer un nouveau bail Loi 1989 (marché libre) au locataire en place.
La décision de conserver ou non le locataire appartient à l’investisseur nu-propriétaire, selon ses objectifs futurs. Cette flexibilité est appréciée, car l’investisseur ne connaît pas toujours ses besoins ou ses priorités après une période de démembrement qui peut dépasser dix ans.
Dans le cas où un locataire, toujours soumis aux plafonds de ressources sociaux, serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui offrir une solution de relogement dans un bien comparable au sein de son patrimoine.
La gestion de la relocation ne relève pas de la responsabilité du nouveau plein propriétaire. C’est à l’usufruitier qu’incombe le rôle de proposer un nouveau logement à son locataire.
Chronologie de la fin de la période d’usufruit
Alors que pendant toute la période de démembrement, le nu propriétaire a été exonéré de toute gestion chronophage, c’est uniquement un an avant la fin de la période d’usufruit que l’investisseur doit prévoir la suite à donner à son investissement :
- 12 mois avant la fin de la période d’usufruit, l’usufruitier rappelle au nu propriétaire qu’il récupère la pleine propriété.
- Au minimum 6 mois avant l’extinction, le nu propriétaire peut proposer un nouveau contrat de location ou donner congé pour vente ou pour habitation personnelle.
- 3 mois avant, l’usufruitier propose au locataire (qui n’a pas conclu de bail avec le nu propriétaire) un nouveau logement. A défaut, le locataire est déchu de son titre d’occupation.
Cependant, pour un débouclage de fin d’usufruit optimal, il est conseillé que les parties prenantes au contrat (nu propriétaire, usufruitier et locataire) communiquent et anticipent la fin de la phase de démembrement dès 24 mois avant. Une période plus que nécessaire pour que l’ensemble des parties puissent s’organiser et parvenir à leurs fins.