Avantages et fiscalité de l’investissement en nue propriété
L’avantage principal de la nue propriété est d’acquérir un bien à une valeur inférieure à sa valeur en pleine propriété : la réduction du prix correspondant à la totalité des loyers actualisés et nets de frais et charges que l’investisseur aurait perçu sur la période démembrée.
Pour cela, l’acquéreur utilise à son avantage le Droit Français prévoyant un rattachement sans frottement fiscal de l’usufruit et la nue propriété une fois que l’usufruit s’éteint.
Pendant la période de démembrement, des avantages multiples
- N’achetant que le droit de nue propriété du bien immobilier, l’acheteur bénéficie d’une décote de prix d’environ 60% du prix (si démembrement est de 15 ans).
- Aucune charge financière autre que les mensualités du crédit contractées pour l’achat de nue propriété
- Economie de 15 ans de la taxe foncière (prise en charge par l’usufruitier)
- Frais de notaire calculés sur la seule nue propriété (environ 2,5% ou 7,5% – selon si immeuble neuf ou ancien)
- Aucun imprévu dans le plan de financement : unique mensualité du crédit
- Une revente de la nue propriété possible à tout moment sans perte des avantages acquis
Rentabilité
- Deux effets de levier immobiliers :
- Valorisation mécanique annuelle de la valeur de la nue propriété pendant la période
- Valorisation immobilière du bien pendant la période de démembrement
- Un effet de levier financier : Crédit contracté sur 60% d’un bien en valant 100%
- Economies réalisées sur les impôts et taxes
Une rentabilité de placement comprise entre 3,47% et 6,5% l’an net de charges et net de fiscalité.
- Droit d’usufruit récupéré gratuitement au terme de la période de démembrement (Art. 133 du CGI)
- Aucun souci de gestion (mise en location, entretien, recouvrement des loyers, charges et temps consacré à gérer)
- Aucun risque et aléa locatif (vacances locatives, impayés).
- Petits et gros travaux (Articles 605 et 606 du Code Civil) supportés et payés par l’usufruitier.
- Une restitution du bien après remise en bon état d’habitabilité supportée et payée par l’usufruitier.
L’acquisition en nue propriété est une réponse patrimoniale face à l’investissement locatif devenu non rentable et à une fiscalité importante.
- Economies d’IR et de prélèvements sociaux pendant la période démembrée
- Déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers pré-existants
- Baisse de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- Calcul de la plus-value immobilière : à partir de la date d’acquisition de la nue propriété
| Démembrement « neuf » (Programmes immobiliers neufs) |
Démembrement « privé » (Via donations, successions…) |
|
|---|---|---|
| Economie IR / Aucun Impot IR et Taxes |
Oui | Oui (Voir convention signée pour détails) |
| Exonération IFI (Art 885 G Quater du CGI) |
Oui | Oui (Pour détails, cliquez ici) |
| Exonération Prélèvements sociaux |
Oui | Oui |
| Déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers pré-existants (Art 31 CGI) |
Oui (si démembrement ULS) | Oui (Pour détails, cliquez ici) |
| Déductibilité des travaux | Non | Oui (Pour détails, cliquez ici) |
Une fois la pleine propriété retrouvée, de multiples stratégies
Pour découvrir l’ensemble des stratégies patrimoniales de la nue propriété : cliquez ici.
Lors de l’extinction du Droit d’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire.
La réunion des deux droits n’entraine aucun frais fiscaux et droits à payer.
Le néo plein propriétaire constate alors une plus-value fictive constituée de l’usufruit (retrouvée gratuitement) et de la valorisation éventuelle du bien immobilier généré pendant la période de démembrement.
Aucune démarche administrative n’est à effectuer.
Cet évènement juridique délivre de nouveaux droits et obligations et le propriétaire peut dorénavant :
- Habiter de manière habituelle (résidence principale) ou temporaire (résidence secondaire),
- Louer nu ou meuble, pour tirer des revenus complémentaires pour la préparation de sa retraite,
- Revendre et obtenir un capital (la taxation des plus values immobilières sera prévue, cliquez ici pour en savoir plus).