Viager et Nue-Propriété :
deux formules d’investissement et de transmission au caractère viager
Le viager et la nue-propriété partagent un point commun essentiel : leur caractère viager. Ces deux formules permettent au vendeur, souvent une personne âgée, de sécuriser ses revenus ou son usage du bien tout en répondant aux attentes d’acheteurs recherchant des biens bien situés et à fort potentiel de valorisation, notamment dans des emplacements premiums comme Paris ou les grandes métropoles.
Cependant, la grande différence réside dans leur fondement juridique :
- Le viager implique un achat en pleine propriété par l’investisseur, avec une réserve de droit d’usage et d’habitation pour le vendeur. Ce dernier conserve ainsi l’usage exclusif du bien à vie, tandis que l’acheteur devient pleinement propriétaire, mais ne peut en disposer immédiatement.
- La nue-propriété, quant à elle, repose sur l’achat du seul droit de nue-propriété par l’investisseur. Le vendeur conserve l’usufruit du bien, incluant à la fois le droit d’usage et la perception de revenus locatifs éventuels.
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Une cible distincte pour chaque formule
- Pour le vendeur : Le viager est souvent choisi pour bénéficier d’un revenu régulier (la rente) tout en restant chez soi. En revanche, avec la nue-propriété, le vendeur conserve un droit d’usufruit temporaire ou viager, mais perçoit en contrepartie un capital unique et immédiat.
- Pour l’acheteur : Le viager attire les investisseurs qui acceptent l’aléa lié à la durée de vie du vendeur, avec un potentiel d’acquisition à un coût réduit. À l’inverse, la nue-propriété est prisée pour sa simplicité et sa sécurité : l’acheteur devient immédiatement propriétaire du droit de nue-propriété, sans charges ni gestion locative.
Un cadre privilégié pour les biens anciens
Les biens concernés par ces deux formules sont généralement des logements anciens, bien placés, souvent premiums. Ces caractéristiques séduisent les acheteurs en quête d’un investissement dans des emplacements stratégiques : quartiers prisés de Paris, métropoles dynamiques comme Lyon, Bordeaux ou Nice, ou encore zones emblématiques à forte valeur patrimoniale. Ces emplacements renforcent la valeur intrinsèque de l’investissement, qu’il s’agisse d’un achat en viager ou en nue-propriété.
Coté investisseur : La nue propriété face au placement viager
L’investissement en nue propriété et le placement viager peuvent paraitre des investissements similaires compte tenu de leurs périodes d’indisponibilités… Seulement, les deux investissements sont biens différents :
| Viager (l’acheteur est appelé le débirentier) |
Nue Propriété | ||
|---|---|---|---|
| Principe (Avantages) |
Achat en viager d’un bien immobilier | Achat de la nue propriété d’un bien immobilier | |
| Acquisition | Financement en 2 temps : 1. Soulte départ 2. Rente mensuelle à verser jusqu’au décès du crédirentier (aléatoire) |
Financement unique : Prix fixé (en fonction de la durée de démembrement restant ou de l’âge de l’usufruit (de 55 % à 80 % du prix de la pleine propriété)) |
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| Prix | En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conservés par le vendeur | En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conservés par le vendeur | |
| Sécurité de l’investissement | Valeur refuge de la pierre | Valeur refuge de la pierre | |
| Rentabilité / Valorisation | Phase indisponibilité | Inconnue / Non valorisable | 3.00 % à 4.00 % net de fiscalité |
| Phase Post indisponibilité | Selon choix : Vente / location / occupation | Selon choix : Vente / location / occupation | |
| Disponibilité | Phase indisponibilité | Illiquidité | Possibilité de revente à tout moment |
| Phase Post indisponibilité | Au décès du crédirentier (Aléatoire) |
Date fixée à l’avance et déterminée ou lors du décès de l’usufruit | |
| Charges | Phase indisponibilité | Libre disposition entre les parties (convention) |
Aucune charge pour le nu propriétaire ou libre disposition entre les parties (convention) |
| Phase Post indisponibilité | Toutes charges | Toutes charges | |
| Succession | Si décès du débirentier avant crédirentier : les héritiers continuent de payer la rente. Conseil : Renonciation à la succession, revente du bien au crédirentier, souscription assurance de type viager de type décès. |
Si décès du nu propriétaire avant l’usufruitier : la nue propriété revient aux héritiers et ceux-ci devront continuer de payer les mensualités de crédit. Conseil : Souscription d’une assurance emprunteur |
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Côté vendeur : Vendre en nue propriété ou vendre en viager ?
| Viager(le vendeur est appelé crédirentier) | Nue Propriété | ||
|---|---|---|---|
| Principe | Le transfert de la pleine propriété est réalisé. Seul un droit de jouissance maintient le crédirentier dans les lieux. | La transaction est réalisée sur l’unique nue propriété du bien immobilier. L’usufruitier se réserve le droit d’occupation et de location. | |
| Avantages de l’opération |
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| Objet de la vente | La pleine propriété | La nue propriété | |
| Conditions de vente | Le crédirentier reçoit au moment du transfert de propriété une première somme d’argent : la soulte. Puis, il reçoit jusqu’à son décès, une rente mensuelle. Soulte et rente sont librement fixées entre les deux parties : la Caisse Nationale de Prévoyance prévoit un barème. Également disponible chez le notaire. | Financement de la seule nue propriété, en cash ou via un emprunt | |
| Prix | En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conservés par le vendeur | En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conservés par le vendeur | |
| Lors du décès du crédirentier / usufruitier | Les héritiers n’ont aucun droit sur le bien vendu | Les héritiers n’ont aucun droit sur le bien vendu | |
| Option | Possibilité de rente réversible au profit du conjoint survivant | Possibilité d’un usufruit successif au profit du conjoint survivant | |
