Foire aux Questions de la nue propriété
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Au moment de l’achat du bien en nue propriété neuf, l’acquéreur s’acquitte des frais de notaire sur la valeur en nue propriété. Le taux est d’environ 3% à 3,5%.
Au cours de la période de démembrement, l’intégralité des frais, charges et impôts sont payés par l’usufruitier.
En cas d’acquisition à crédit, la seule charge financière du nu propriétaire est le remboursement de l’emprunt.
Investir en nue propriété est un investissement sans aucune gestion, ce qui correspond à un objectif important de la part des acheteurs.
Détenir le droit de nue propriété sur un bien immobilier se résume au droit de devenir propriétaire au terme du démembrement. Pendant la phase de démembrement, le nu propriétaire ne peut ni habiter ni louer le bien.
Néanmoins, le nu propriétaire peut exiger de l’usufruitier de rendre des rapports réguliers sur l’état et l’entretien du bien.
Conformément à l’article 1133 du CGI, l’usufruit rejoint la nue propriété en franchise d’impôt et sans aucune démarche à la fin de période de démembrement.
Dès lors, le néo plein propriétaire récupère les droits d’habiter et de louer le logement.
En règle générale, la convention de démembrement signée entre nu propriétaire et usufruitier, prévoit un droit de visite au bénéfice du nu propriétaire.
Ce droit peut s’établir une fois par an, sans que l’usufruitier ou l’occupant du bien n’en soit gêné. Par ailleurs, l’usufruitier est légalement responsable du bon entretien de l’immeuble.
L’usufruitier détient le droit de louer le bien (titulaire du « fructus ») ; il en est le bailleur et choisi le locataire du bien immobilier.
De son côté, le nu propriétaire ne peut pas s’opposer au choix du locataire.
Deux points garantissent de retrouver un bien en (très) bon état :
- La voie légale : L’article 578 du Code Civil notifie que l’usufruitier a » la charge d’en conserver la substance ». L’article 605 rajoute que l’usufruitier est tenu « aux réparations d’entretien ».
- La voie contractuelle : Dans le cas des programmes immobiliers PERL, IPLUS : l’usufruitier est également responsable des gros travaux, prévus à l’article 606. Pendant la période de démembrement, l’usufruitier est responsable de toutes les charges : entretien, toutes réparations, impôts, taxes…
Une convention de démembrement est annexée à l’acte de vente pour détailler les travaux prévus.
Cela dépend de vos objectifs et votre situation patrimoniale. Aucun dispositif fiscal (Scellier, Duflot, Pinel, Malraux, Monument Historique, Nue propriété…) ne peut résoudre l’ensemble de vos problématiques fiscales et objectifs d’investissement. Alors que les dispositifs Scellier ou Pinel permettent de réduire votre impôt, l’investissement en nue propriété est neutre fiscalement. Mais l’acquisition en nue propriété a des avantages uniques : aucune fiscalité, aucune gestion, achat à moindre prix : tous les avantages ici
L’actif immobilier se voit entrer dans l’actif successoral du défunt et est transmis aux héritiers. Ce sont ces derniers qui bénéficieront de la réunion de l’usufruit avec la nue propriété.
Comme toute vente immobilière, vendre son bien permet de récupérer un capital. Revendre en nue propriété permet d’enregistrer une plus value immobilière potentielle. Les raisons de la vente sont diverses.
En pratique, une plus value est enregistrée lorsque plusieurs années de démembrement se seront écoulées.
Le marché de la revente en nue propriété est un marché naissant qui reste encore confidentiel. Les agences immobilières classiques ne s’occupent généralement pas de mandats pour ce type de biens.
L’achat et la vente en nue propriété est très spécifique : nous recommandons de vous adresser à un spécialiste de ce type de bien particulier. Ces agents spécialistes procureront davantage de lisibilité à votre bien immobilier.
Le vendeur d’un droit en nue propriété portant sur un bien immobilier est soumis à la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. Des abattements sont prévus en fonction de la durée de détention. Au bout de 30 ans (à partir de la date d’achat en nue propriété) l’exonération est totale. Pour plus de détails, reportez vous à la page consacrée.
Le temps nécessaire à une vente est variable : le délai moyen est de 3 mois. Quelques critères favoriseront certainement une vente plus rapide : la proximité d’une métropole ou d’une station balnéaire par exemple.
Une bonne estimation du bien est également essentiel.
Les frais de notaire sont payés par l’acquéreur.
Le produit de la vente est transféré au vendeur quelques jours après la réitération de l’acte chez le notaire, par virement bancaire.
Tout à fait. C’est un schéma patrimonial courant pour percevoir un capital tout en restant dans sa maison ou son appartement. L’usufruit permet d’utiliser pour soi-même ou pour percevoir des revenus lors d’une location.
Vous avez le droit ! L’investissement en nue propriété n’oblige pas à une détention minimale pour l’investisseur. Revendez quand vous voulez votre nue propriété ! Pour vendre dès maintenant, cliquez ici.
Les avantages fiscaux (ISF, défiscalisation sur revenus fonciers…) ne sont pas remis en cause par la revente.
L’estimation est gratuite. L’agence immobilière en charge de la vente percevra une commission lors de la vente de l’appartement : la commission moyenne du Cabinet Nuepro immo est de 5% TTC du montant du bien estimé. Cette commission est partagée entre le vendeur et l’acquéreur ou à la charge intégrale de l’acquéreur.
En tant que nu-propriétaire, vous êtes seul titulaire d’un droit. Vous pouvez vendre votre droit sans l’autorisation de vos parents. Les conditions, vos droits, vos obligations ici
L’investissement en nue propriété du marché secondaire offre aux acquéreurs des opportunités à durées fixes réduites ou viagères. Tous les avantages ici
La fiscalité de l’acquisition en nue propriété sur le marché neuf est la même que sur le marché secondaire.
C’est tout à fait possible. L’achat en nue propriété n’oblige pas son propriétaire à garder le bien pendant un nombre d’année minimum. L’achat et la revente sont libres.
Pendant la période de démembrement, les frais et charges incombent en totalité à l’usufruitier institutionnel. Le nu propriétaire n’est responsable d’aucune charge mis à part sa charge financière fixe : sa mensualité de crédit si l’achat a été effectué au travers d’un prêt. Il s’agit d’un investissement sans aucune gestion, ce qui correspond à un objectif important de la part des acheteurs en nue propriété.
Détenir le droit de nue propriété sur un bien immobilier se résume à avoir le droit de devenir propriétaire au terme du démembrement. Pendant la phase de démembrement, le nu propriétaire ne peut ni habiter ni louer le bien. Néanmoins, le nu propriétaire peut exiger de l’usufruitier de rendre des rapports réguliers sur l’état et l’entretien du bien ; il peut également obliger l’usufruitier à certains travaux.
En tant que résident ou non résident, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunts sur vos revenus fonciers existants.
Si vous avez des revenus locatifs issus de biens immobiliers situés en France, alors vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de la nue-propriété sur ces dits revenus locatifs.
Côté financement, des justificatifs de provenance des fonds sont demandés aux expatriés.
L’achat en nue propriété peut se faire soit par un prêt amortissable ou par un prêt in fine. Un apport personnel est aussi généralement demandé. Il varie entre 10% et 40% selon les situations patrimoniales (endettement actuel, non résident fiscal, revenus, patrimoine, etc…).
Une garantie sera toujours nécessaire : hypothèque d’un bien immobilier, nantissement d’une assurance vie…
Le Cabinet Nuepro Immo vous conseille dans le meilleur financement de votre nue propriété et vous accompagne dans la recherche du financement
Cela dépend de vos objectifs et votre situation patrimoniale. Aucun dispositif fiscal (Scellier, Duflot, Pinel, Malraux, Monument Historique, Nue propriété…) ne peut résoudre l’ensemble de vos problématiques fiscales et objectifs d’investissement. Alors que les dispositifs Scellier ou Pinel permettent de réduire votre impôt, l’investissement en nue propriété est neutre fiscalement. Mais l’acquisition en nue propriété a des avantages uniques : aucune fiscalité, aucune gestion, achat à moindre prix : tous les avantages ici
Oui ! Le placement en SCPI séduit de nombreux épargnants français grâce à ses taux de rendements avantageux et son faible montant d’investissement.
Quelques SCPI proposent d’acquérir l’unique nue propriété de la part de SCPI : en contrepartie d’un achat avec décote, le sociétaire ne reçoit aucun revenu mais il capitalise sur la valorisation continue de la SCPI.
Pour découvrir les deux formules d’investissement de SCPI en nue propriété, cliquez ici.
Le droit de la nue propriété étant un droit réel, il peut en principe donner en garantie. Toutefois, l’acte de donation peut comporter une clause lui interdisant. Il lui faudra alors l’autorisation préalable du donateur.
Sous certaines conditions, la déduction de charges en tant que nu propriétaire est possible. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Oui, la détention en nue propriété est autorisée au travers d’une SCI. De la même façon, une SCI peut acquérir la nue propriété d’un bien immobilier.
Les locataires des logements de type ULS sont informés dès leur entrée dans les lieux et signature du bail que le logement est conventionné et que leur bail a une date de fin, c’est à dire au plus tard à la date de fin d’usufruit. Cette disposition est prévue par l’article L253-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Les locataires occupent généralement leur logement cinq ans. La fin de leur location est souvent expliquée par un déménagement car acquisition d’une résidence principale ou d’un logement plus grand et dans le parc privé.
Le profil des locataires dépend du financement obtenu lors de l’acquisition de l’usufruit. Dans la grande majorité des opérations, il s’agit d’un prêt PLS (Prêt locatif social) destinés aux ménages les plus aisés parmis ceux pouvant prétendre aux logements à loyers encadrés et modérés. La population bénéficiaire peut donc être des salariés, actifs, agents de maitrise ou jeunes cadres. En 2022 en Ile de France, une personne seule peut gagner jusqu’à 31 611 € par an et bénéficier d’un loyer modéré. En province, 27 481 €. Deux personnes avec une personne à charge peuvent gagner 56 789 € par an en Ile de France (hors Paris). En province : 44 134 € par an. Par ailleurs, ces chiffres sont les revenus fiscaux de référence.
Le plus souvent, l’usufruitier prépare la fin de l’usufruit 24 mois avant le terme de celui-ci. Cette anticipation permet de gérer le mieux possible le parcours du locataire en place. Selon les souhaits du nu propriétaire, le locataire sera relogé par l’usufruitier dans son parc immobilier.
En fonction de la durée d’usufruit restante, l’usufruitier bailleur peut choisir de laisser le logement vacant ou d’opter pour des baux à courte durée (généralement d’un an), adaptés à une population en mutation ou sur place pour une durée temporaire (mission…).
Dans le cadre d’une opération en démembrement de propriété temporaire, les usufruitiers budgétisent et provisionnent dans leur montage financier les coûts pour toute la durée de l’usufruit. Cela comprend notamment les travaux de remise en l’état général du logement en fin de phase de démembrement et les parties communes (ravalement de façade…) si la notice d’entretien contractuelle le prévoit.
Le terme ULS signifie Usufruit Locatif Social. Utilisé dans le cadre de programmes immobiliers en démembrement de propriété, ce schéma est régi par les dispositions des articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Celles ci décrivent les relations, communications et formalités à respecter par les parties au contrat, notamment lors du débouclage : la phase de fin de l’usufruit.
Le logement social permet à des familles aux revenus modestes ou moyens de se loger. Il se distingue du logement privé car il bénéficie, pour sa construction, de financements publics. Source : Union Sociale pour l’Habitat
L’investissement par son investissement en démembrement de propriété participe au logement social en France. A la fin de l’usufruit, son logement sort du parc social mais peut poursuivre la location avec le même locataire, au loyer libre souhaité.
Afin d’optimiser votre donation d’un point de vue fiscal, il est plus avantageux de transmettre de son vivant pendant la période de démembrement. La donation d’un bien en nue propriété est d’ailleurs optimisée si la durée de démembrement restante est supérieure à 10 ans : la base taxable sera alors diminuée. Des abattements forfaitaires peuvent également venir diminuer la base taxable.
L’impôt sur les plus values immobilières n’est dû qu’en cas de cession du bien immobilier.
Notre Cabinet Nuepro immo vous accompagne dans la revente de votre bien pendant et après la période de démembrement, et évalue la plus-value immobilière à déclarer. Avec nos conseils d’experts, une partie de cette plus-value sera considérée comme soumise à taxation. Notre réseau d’Etudes notariales partenaires sont à votre disposition.
Nous vous accompagnons dans la revente de votre bien immobilier nouvellement récupéré en pleine propriété.
L’extinction de l’usufruit et la reconstitution de la pleine propriété n’engendrent pas de droits à payer ni de formalités à effectuer. En revanche, l’imposition sur les plus values immobilière est à envisager.
L’achat en nue-propriété n’impose pas de durée minimale de détention, et peut être cédée, à tout moment, sans perte des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. En cas de revente anticipée, votre bien se retrouvera sur le marché secondaire de la nue propriété. Le Cabinet Nuepro immo est un spécialiste dans la revente de biens, nous nous tenons à votre disposition.
Une fois la phase de démembrement terminée, la convention de démembrement régissant les rapports entre les deux parties devient caduque. Le nu propriétaire est devenu plein propriétaire. A ce titre, ce dernier est redevable de l’ensemble des charges, tous travaux et impôts et taxes. En contrepartie, ce propriétaire peut désormais habiter et louer son bien immobilier.
Le décès du nu propriétaire n’a aucune conséquence pour l’usufruitier. Le Droit de nue propriété se transmet par voie de succession aux héritiers prévus pendant que la période de démembrement se poursuit. A l’extinction de l’usufruit et de son débouclage, ce seront ces mêmes héritiers qui deviendront pleins propriétaires en indivision (si aucune prédisposition de partage n’est prévue).
Dès lors de son acquisition en démembrement de propriété, le nu propriétaire donne mandat à l’usufruitier pour le représenter lors de la livraison du logement. Cette délégation de pouvoir comprend également le droit de vote jusqu’à la fin de la période de démembrement. L’usufruitier votre pour les quotes-parts en sa possession (tout ou partie de l’immeuble) lors des assemblées générales pour voter l’entretien et travaux de la copropriété.
En cas de pluralité de votants (pleins propriétaires tiers et usufruitier), le titulaire de l’usufruit, votant positivement à une résolution de travaux, ne pourrait être tenu responsable si ceux-ci n’obtiennent pas la majorité.
En contrepartie du droit de vote, l’usufruitier assume seul la charge exclusive des décisions adoptées notamment sur le budget prévisionnel, les travaux d’entretien ou les réparations nécessaires à l’immeuble…
L’usufruitier est aussi mandataire pour mettre en oeuvre la GFA et l’assurance dommage ouvrage en cas de besoin.
Lors du montage en démembrement de propriété temporaire, le bailleur institutionnel s’engage envers le nu propriétaire au respect :
- du cadre légal en vigueur notamment au regard de la sortie juridique du démembrement de propriété et du parcours du locataire en place ;
- de la convention de démembrement conclue. Ce contrat écrit, annexé à l’acte de vente, prévoit par exemple la répartition des charges, travaux, impôts et taxes. Il stipule également une remise en bon état d’habitabilité des parties privatives (appartement) en fin de période d’usufruit. L’annexe d’entretien précise les postes de travaux faisant l’objet de travaux.
Afin de protéger le nu propriétaire, il est d’usage de prévoir un établissement d’un état des lieux contradictoire permettant de constater la bonne exécution des obligations de l’usufruitier. Nuepro immo vous accompagne dans la bonne mise en oeuvre et vérification postérieure.