Foire aux Questions de la nue propriété
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Au moment de l’achat du bien en nue propriété neuf, l’acquéreur s’acquitte des frais de notaire sur la valeur en nue propriété. Le taux est d’environ 3% à 3,5%.
Au cours de la période de démembrement, l’intégralité des frais, charges et impôts sont payés par l’usufruitier.
En cas d’acquisition à crédit, la seule charge financière du nu propriétaire est le remboursement de l’emprunt.
Investir en nue propriété est un investissement sans aucune gestion, ce qui correspond à un objectif important de la part des acheteurs.
Détenir le droit de nue propriété sur un bien immobilier se résume au droit de devenir propriétaire au terme du démembrement. Pendant la phase de démembrement, le nu propriétaire ne peut ni habiter ni louer le bien.
Néanmoins, le nu propriétaire peut exiger de l’usufruitier de rendre des rapports réguliers sur l’état et l’entretien du bien.
Conformément à l’article 1133 du CGI, l’usufruit rejoint la nue propriété en franchise d’impôt et sans aucune démarche à la fin de période de démembrement.
Dès lors, le néo plein propriétaire récupère les droits d’habiter et de louer le logement.
En règle générale, la convention de démembrement signée entre nu propriétaire et usufruitier, prévoit un droit de visite au bénéfice du nu propriétaire.
Ce droit peut s’établir une fois par an, sans que l’usufruitier ou l’occupant du bien n’en soit gêné. Par ailleurs, l’usufruitier est légalement responsable du bon entretien de l’immeuble.
L’usufruitier détient le droit de louer le bien (titulaire du “fructus”) ; il en est le bailleur et choisi le locataire du bien immobilier.
De son côté, le nu propriétaire ne peut pas s’opposer au choix du locataire.
Deux points garantissent de retrouver un bien en (très) bon état :
- La voie légale : L’article 578 du Code Civil notifie que l’usufruitier a » la charge d’en conserver la substance ». L’article 605 rajoute que l’usufruitier est tenu « aux réparations d’entretien ».
- La voie contractuelle : Dans le cas des programmes immobiliers PERL, IPLUS : l’usufruitier est également responsable des gros travaux, prévus à l’article 606. Pendant la période de démembrement, l’usufruitier est responsable de toutes les charges : entretien, toutes réparations, impôts, taxes…
Une convention de démembrement est annexée à l’acte de vente pour détailler les travaux prévus.
Cela dépend de vos objectifs et votre situation patrimoniale. Aucun dispositif fiscal (Scellier, Duflot, Pinel, Malraux, Monument Historique, Nue propriété…) ne peut résoudre l’ensemble de vos problématiques fiscales et objectifs d’investissement. Alors que les dispositifs Scellier ou Pinel permettent de réduire votre impôt, l’investissement en nue propriété est neutre fiscalement. Mais l’acquisition en nue propriété a des avantages uniques : aucune fiscalité, aucune gestion, achat à moindre prix : tous les avantages ici
L’actif immobilier se voit entrer dans l’actif successoral du défunt et est transmis aux héritiers. Ce sont ces derniers qui bénéficieront de la réunion de l’usufruit avec la nue propriété.
Comme toute vente immobilière, vendre son bien permet de récupérer un capital. Revendre en nue propriété permet d’enregistrer une plus value immobilière potentielle. Les raisons de la vente sont diverses.
En pratique, une plus value est enregistrée lorsque plusieurs années de démembrement se seront écoulées.
Le marché de la revente en nue propriété est un marché naissant qui reste encore confidentiel. Les agences immobilières classiques ne s’occupent généralement pas de mandats pour ce type de biens.
L’achat et la vente en nue propriété est très spécifique : nous recommandons de vous adresser à un spécialiste de ce type de bien particulier. Ces agents spécialistes procureront davantage de lisibilité à votre bien immobilier.
Le vendeur d’un droit en nue propriété portant sur un bien immobilier est soumis à la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. Des abattements sont prévus en fonction de la durée de détention. Au bout de 30 ans (à partir de la date d’achat en nue propriété) l’exonération est totale. Pour plus de détails, reportez vous à la page consacrée.
Le temps nécessaire à une vente est variable : le délai moyen est de 3 mois. Quelques critères favoriseront certainement une vente plus rapide : la proximité d’une métropole ou d’une station balnéaire par exemple.
Une bonne estimation du bien est également essentiel.
Les frais de notaire sont payés par l’acquéreur.
Le produit de la vente est transféré au vendeur quelques jours après la réitération de l’acte chez le notaire, par virement bancaire.
Tout à fait. C’est un schéma patrimonial courant pour percevoir un capital tout en restant dans sa maison ou son appartement. L’usufruit permet d’utiliser pour soi-même ou pour percevoir des revenus lors d’une location.
Vous avez le droit ! L’investissement en nue propriété n’oblige pas à une détention minimale pour l’investisseur. Revendez quand vous voulez votre nue propriété ! Pour vendre dès maintenant, cliquez ici.
Les avantages fiscaux (ISF, défiscalisation sur revenus fonciers…) ne sont pas remis en cause par la revente.
L’estimation est gratuite. L’agence immobilière en charge de la vente percevra une commission lors de la vente de l’appartement : la commission moyenne du Cabinet Nuepro immo est de 5% TTC du montant du bien estimé. Cette commission est partagée entre le vendeur et l’acquéreur ou à la charge intégrale de l’acquéreur.
En tant que nu-propriétaire, vous êtes seul titulaire d’un droit. Vous pouvez vendre votre droit sans l’autorisation de vos parents. Les conditions, vos droits, vos obligations ici
L’investissement en nue propriété du marché secondaire offre aux acquéreurs des opportunités à durées fixes réduites ou viagères. Tous les avantages ici
La fiscalité de l’acquisition en nue propriété sur le marché neuf est la même que sur le marché secondaire.
C’est tout à fait possible. L’achat en nue propriété n’oblige pas son propriétaire à garder le bien pendant un nombre d’année minimum. L’achat et la revente sont libres.
Pendant la période de démembrement, les frais et charges incombent en totalité à l’usufruitier institutionnel. Le nu propriétaire n’est responsable d’aucune charge mis à part sa charge financière fixe : sa mensualité de crédit si l’achat a été effectué au travers d’un prêt. Il s’agit d’un investissement sans aucune gestion, ce qui correspond à un objectif important de la part des acheteurs en nue propriété.
Détenir le droit de nue propriété sur un bien immobilier se résume à avoir le droit de devenir propriétaire au terme du démembrement. Pendant la phase de démembrement, le nu propriétaire ne peut ni habiter ni louer le bien. Néanmoins, le nu propriétaire peut exiger de l’usufruitier de rendre des rapports réguliers sur l’état et l’entretien du bien ; il peut également obliger l’usufruitier à certains travaux.
En tant que résident ou non résident, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunts sur vos revenus fonciers existants.
Si vous avez des revenus locatifs issus de biens immobiliers situés en France, alors vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de la nue-propriété sur ces dits revenus locatifs.
Côté financement, des justificatifs de provenance des fonds sont demandés aux expatriés.
L’achat en nue propriété peut se faire soit par un prêt amortissable ou par un prêt in fine. Un apport personnel est aussi généralement demandé. Il varie entre 10% et 40% selon les situations patrimoniales (endettement actuel, non résident fiscal, revenus, patrimoine, etc…).
Une garantie sera toujours nécessaire : hypothèque d’un bien immobilier, nantissement d’une assurance vie…
Le Cabinet Nuepro Immo vous conseille dans le meilleur financement de votre nue propriété et vous accompagne dans la recherche du financement
Cela dépend de vos objectifs et votre situation patrimoniale. Aucun dispositif fiscal (Scellier, Duflot, Pinel, Malraux, Monument Historique, Nue propriété…) ne peut résoudre l’ensemble de vos problématiques fiscales et objectifs d’investissement. Alors que les dispositifs Scellier ou Pinel permettent de réduire votre impôt, l’investissement en nue propriété est neutre fiscalement. Mais l’acquisition en nue propriété a des avantages uniques : aucune fiscalité, aucune gestion, achat à moindre prix : tous les avantages ici
Oui ! Le placement en SCPI séduit de nombreux épargnants français grâce à ses taux de rendements avantageux et son faible montant d’investissement.
Quelques SCPI proposent d’acquérir l’unique nue propriété de la part de SCPI : en contrepartie d’un achat avec décote, le sociétaire ne reçoit aucun revenu mais il capitalise sur la valorisation continue de la SCPI.
Pour découvrir les deux formules d’investissement de SCPI en nue propriété, cliquez ici.
Le droit de la nue propriété étant un droit réel, il peut en principe donner en garantie. Toutefois, l’acte de donation peut comporter une clause lui interdisant. Il lui faudra alors l’autorisation préalable du donateur.
Sous certaines conditions, la déduction de charges en tant que nu propriétaire est possible. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Oui, la détention en nue propriété est autorisée au travers d’une SCI. De la même façon, une SCI peut acquérir la nue propriété d’un bien immobilier.