La nue propriété : un moyen d’optimiser la transmission

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement efficace pour optimiser la transmission de son patrimoine tout en réduisant la fiscalité associée aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Face à une fiscalité de plus en plus lourde, l’utilisation de cette technique permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse lors de la transmission.

Les lois de finances 2011-2012 ont durci la fiscalité sur les droits de donation et de succession, entraînant plusieurs changements notables :

• Création d’une tranche de taxation à 45 % pour les droits de donation/succession ;
• Réduction des abattements en ligne directe, passant à 100 000 € par parent et par enfant ;
• Allongement du délai de rappel fiscal à 15 ans (contre 10 ans auparavant) ;
• Suppression des réductions de droits en fonction de l’âge du donateur.

Malgré cette fiscalité renforcée, la vente en nue-propriété (qu’elle soit réalisée à titre gratuit ou onéreux) reste une solution très avantageuse pour la transmission de patrimoine. En effet, la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété, permettant ainsi de réduire l’assiette taxable et d’alléger les droits de succession ou de donation. Voici les principaux avantages fiscaux du démembrement de propriété dans le cadre de la transmission :

• Effet de levier important sur la valeur de l’appartement, car seule la nue-propriété est évaluée, ce qui permet de réduire la valeur fiscale de l’actif transmis ;
• Meilleure utilisation des abattements légaux en cas de donation, optimisant ainsi les droits de mutation ;
• Baisse de l’assiette taxable, entraînant une réduction significative des droits à payer.

Ainsi, le démembrement de propriété permet de transmettre plus tôt, mieux et davantage, tout en optimisant la fiscalité. Une fois le démembrement terminé, le nu-propriétaire « donataire » pourra habiter, louer ou revendre le bien qu’il aura reçu, avec tous les droits attachés à la pleine propriété.

La nue-propriété permet aux enfants de l’investisseur de recueillir les biens de leurs parents en échappant à une partie, voire à la totalité, des droits de donation et de succession.

Et de pouvoir bénéficier de certains avantages :

• L’abattement en ligne direct est de 100 000 €
• Le barème des DMTG en ligne descendante et entre conjoint est progressif de 5 à 45%
• Le délai de rappel fiscal est fixé à 15 ans depuis la 3^ème loi de finances pour 2012

Le calcul de la valeur des droits démembrés varient selon la période à laquelle la donation est réalisée. Le Code Général des Impôts prévoit pour une donation temporaire d’usufruit une valeur de 23% par tranche de 10 ans.

Dans le cas présenté, où la durée du démembrement est fixée à 15 ans, l’optimisation de la donation se fait en choisissant de donner lorsque plus de 10 ans restent à courir. Cela permet de bénéficier de la valorisation fiscale la plus avantageuse pour la nue-propriété, qui sera alors calculée à 60% de la valeur en pleine propriété en se référant à l’article 669 du Code Général des Impôts. Cette stratégie permet de réduire significativement la base taxable et ainsi de limiter les droits de donation ou de succession à payer.

Il est important de souligner que, bien que la valorisation économique de la nue-propriété augmente chaque année (comme dans l’exemple présenté : 15 ans, 11 ans, 7 ans), cette valorisation économique n’a aucune incidence sur la valorisation fiscale utilisée pour la transmission du bien. La valorisation fiscale est basée sur une évaluation spécifique, qui ne varie pas en fonction de la durée restante du démembrement, et sert de base pour le calcul des droits de mutation dans le cadre de la donation ou de la succession.

Ainsi, en planifiant la donation en fonction de la durée restante du démembrement, l’investisseur peut optimiser sa stratégie de transmission tout en minimisant les coûts fiscaux liés à la transmission de patrimoine.