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Avantages de l’investissement en nue propriété 2018-04-06T00:17:47+02:00

Principe et Avantages de l’investissement en nue propriété

AVANTAGES FINANCIERS

  • L’acquisition porte uniquement sur le droit de nue propriété, une acquisition à 60% du prix (si démembrement est de 15 ans).
  • Aucune charge financière, pas d’imprévu dans le plan de financement, hormis les mensualités du crédit de la nue propriété
  • Prise en charge de la taxe foncière par l’usufruitier, une économie annuelle pendant toute la période de démembrement
  • Les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la nue propriété (3,5% ou 7,5%  – selon si immeuble neuf ou ancien)
  • La revente de la nue propriété est ouverte à tout moment

AVANTAGES IMMOBILIERS

  • Le droit d’usufruit est récupéré gratuitement à la fin de la période de démembrement (Art. 133 du CGI)
  • Aucune gestion, aucun risque et aléas locatifs : prise en charge par l’usufruitier
  • L’intégralité des travaux sont supportés et payés par l’usufruitier (Articles 605 et 606 du Code Civil)
  • En fin d’usufruit, une remise en bon état d’habitabilité est assurée par l’usufruitier.

L’investissement en nue propriété est une réponse pertinente face à l’investissement locatif  devenu peu rentable.

AVANTAGES FISCAUX

  • Economies d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux grâce à la non perception de revenus fonciers taxables
  • Déductibilité des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers existants
  • Baisse de l’IFI
  • Calcul de la plus-value immobilière : à partir de la date d’acquisition de la nue propriété

RENTABILITES

Le principe de l’investissement en nue propriété procure plusieurs effets de levier immobiliers :

  • Une récupération de l’usufruit sans frais (valeur de 40%)
  • Une valorisation du bien immobilier pendant la période de démembrement
  • Un effet de levier financier : un crédit contracté sur 60% d’un bien en valant 100%
  • Des économies réalisées sur les impôts et taxes

Une rentabilité de placement comprise entre 3,47% et 4,5% l’an net de charges et net de fiscalité.

OPTIMISATION DES REVENUS FONCIERS EXISTANTS

L’investissement en nue propriété, acquis par le biais d’un emprunt, permet une déduction des intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers pré-existants et futurs. L’acquisition permet une optimisation de la fiscalité du patrimoine du nu propriétaire.

Attention, l’administration fiscale n’admet que l’effacement des revenus fonciers : ces intérêts ne peuvent pas en aucun cas créer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Conseil : Le crédit in fine génère des intérêts plus importants et constants contrairement au crédit amortissable. L’optimisation fiscale en sera d’autant plus efficace. Le nantissement d’un contrat d’assurance vie sera nécessaire.

Extrait du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts :

d. Intérêts d’emprunts contractés par les nus-propriétaires de logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social

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Lorsque l’usufruitier se réserve la jouissance de l’immeuble démembré ou lorsque les revenus tirés de cet immeuble ne sont pas imposés entre ses mains à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, notamment lorsqu’il relève des bénéfices industriels et commerciaux ou lorsqu’il entre dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés, les charges du nu-propriétaire liées à l’acquisition de la nue-propriété ne peuvent pas constituer une charge foncière déductible.

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Par exception à cette règle, le d du 1° du I de l’article 31 du CGI permet aux nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), une société d’économie mixte ou un organisme agréé mentionné à l’article L.365-2 du CCH.

La nue-propriété de l’immeuble peut être détenue directement par une personne physique ou par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés. Il peut notamment s’agir d’une société civile immobilière ou d’une société civile de placement immobilier. 

1° Démembrements concernés

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Sont concernés par ces dispositions, les démembrements dans lesquels l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article L.411-2 du CCH, une société d’économie mixte ou un organisme agréé mentionné à l’article L.365-2 du CCH.

Ce mécanisme juridique de dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété fait l’objet, pour sa mise en œuvre par des bailleurs sociaux, de dispositions particulières insérées dans le chapitre III du titre V du livre II de la partie législative du CCH (CCH, art. L.253-1 à L.253-8). Elles ont notamment pour objet de préciser les droits des locataires et les conditions dans lesquelles les intéressés peuvent bénéficier d’une offre de relogement à l’expiration de la convention de cession temporaire d’usufruit.

a° Définition de la convention d’usufruit temporaire

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Les opérations concernées consistent à démembrer la propriété de logements, l’usufruit étant temporairement cédé à un bailleur social pendant une durée fixée par convention, la nue-propriété étant cédée à un investisseur privé (ou conservée par ce dernier s’il est déjà propriétaire). Au terme de la convention, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire.

Les conventions temporaires d’usufruit sont en général conclues pour une durée d’au moins quinze ans et les logements sont le plus souvent des logements neufs.

Ainsi, un plein propriétaire qui cède temporairement à un bailleur social l’usufruit d’un logement acquis par emprunt peut déduire de ses revenus fonciers, toutes conditions étant par ailleurs remplies, la charge d’emprunt correspondant à la valeur de la nue-propriété du bien.

De même, lorsqu’un plein propriétaire contracte un emprunt pour rénover un logement ancien et qu’il cède temporairement l’usufruit de ce logement à un bailleur social, il peut imputer sur ses revenus fonciers, toutes conditions étant par ailleurs remplies, la charge d’emprunt correspondante.

b° Bailleurs sociaux concernés

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L’usufruit peut être détenu temporairement par :

– un organisme d’habitation à loyer modéré mentionné à l’article L.411-2 du CCH. Les organismes d’habitation à loyer modéré comprennent les offices publics de l’habitat, les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production, les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré et les fondations d’habitations à loyer modéré ;

– une société d’économie mixte. Il s’agit des sociétés d’économie mixte qui réalisent des opérations au titre du service d’intérêt général défini à l’article L.411-2 du CCH et qui sont soumises aux dispositions de l’article L.481-1 du CCH à l’article L.481-7 du CCH ;

– un organisme agréé mentionné à l’article L.365-2 du CCH. Ces organismes s’entendent de ceux qui concourent aux objectifs de la politique d’aide au logement et ont par conséquent une activité d’utilité sociale.

2° Objet des emprunts contractés

177

Les nus-propriétaires de logements dont l’usufruit est temporairement détenu par un bailleur social peuvent déduire les intérêts des emprunts contractés pour ces logements au titre de l’acquisition de leur nue-propriété, de leur construction ou reconstruction, de leur conservation, de leur réparation ou leur amélioration.

La liste des emprunts dont les intérêts sont admis en déduction étant limitative, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles.

OPTIMISATION IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE

Le démembrement de propriété est une technique patrimoniale idéale pour réduire  son IFI : cette optimisation se met en place de deux manières : l’acquisition de la nue propriété d’un bien immobilier ou le démembrement d’un actif immobilier possédé en pleine propriété.

Effectivement, le bien en nue propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable au regard de l’ISF/IFI (hors cas ci-dessous avec imposition partagée). Le titulaire de la nue propriété déclare le bien à l’IFI mais indique que le droit détenu est la seule nue propriété.

Lorsque l’usufruit s’éteint (fin de la période fixe d’usufruit prévu dans la convention de démembrement), le nu propriétaire devient plein propriétaire et devient assujetti à l’ISF/IFI pour la valeur pleine

OPTIMISER L’IFI VIA LE FINANCEMENT

Depuis la loi de Finances 2013, un emprunt ayant pour objet l’acquisition d’un bien immobilier en nue propriété ne peut plus être ajouté au passif de l’impôt IFI au motif qu’à l’actif, la nue propriété n’y rentre pas non plus.

En fonction du type d’emprunt contracté pour l’achat en nue propriété, les conséquences sur l’IFI sont différentes :

  • Si la nue propriété est acquise au comptant, les capitaux ayant servi à l’acquisition du bien sortent de l’assiette de l’IFI. Ainsi, un arbitrage est réalisé et l’investisseur voit son impôt IFI diminuer.
  • Si la nue propriété est achetée via un prêt amortissable, l’opération est neutre : l’opération ne fait pas augmenter l’assiette taxable. Depuis la loi de Finances 2013, le prêt et ses intérêts ne peuvent plus être considérés comme un passif.
  • Dans le cas d’un recours au prêt IN FINE, l’opération est également neutre : le crédit ne rentrera pas dans le passif et l’assurance vie nantie ne sera pas exonéré d’ISF.

OBJECTIFS D’INVESTISSEMENTS ET PROFILS CLIENTS

L’achat en démembrement de propriété offre aux investisseurs de stratégies patrimoniales larges et à long terme. L’investissement se déroule en deux phases distinctes répondant chacunes à des objectifs :

  • Après acquisition de la nue propriété (avec décote de prix) une période de démembrement démarre pendant laquelle l’investissement est neutre fiscalement, tout en optimisant la fiscalité sur son patrimoine existant :
    • Une première phase apportant déjà des objectifs d’investisseurs : constitution de patrimoine sans gestion et sans fiscalité, diversification du patrimoine, défiscalisation sur les revenus fonciers existants et IFI.
  • Suite à l’extinction de l’usufruit, le nu propriétaire devient plein propriétaire et d’autres objectifs apparaissent  :
    • Compléter ses revenus grâce à la location, revendre pour percevoir un capital ou habiter le bien pour un profit personnel. L’investisseur est libre de choisir ces solutions et d’en changer.

OBJECTIFS D’INVESTISSEMENT

  1. Constitution de patrimoine : l’acquisition en nue propriété permet d’investir dans l’immobilier d’habitation à moindre coût. Un excellent moyen de préparer sa retraite ou placer un capital.
  2. Perception de revenus complémentaires futurs : une fois la période de démembrement achevée, le plein propriétaire peut louer le bien.
  3. Épargne non fiscalisée : le placement en nue propriété permet d’échapper à toute fiscalité et prélèvements sociaux pendant la période de démembrement.
  4. Confort de gestion : il n’y a aucune gestion pour le nu propriétaire. L’usufruitier est chargé de gérer le bien puisqu’il perçoit les revenus.
  5. Défiscalisation des revenus fonciers : les intérêts, générés par l’emprunt contractés pour l’acquisition en nue propriété, sont déductibles des revenus fonciers existants.
  6. Défiscalisation IFI : un bien détenu en nue propriété ne rentre pas dans l’actif taxable du nu propriétaire.
  7. Transmission de patrimoine : transmettre la nue propriété d’un bien mobilier ou immobilier permet la transmission à moindre coût et de son vivant
  8. Habitation à terme : l’investissement offre la possibilité d’habiter à titre de résidence principale ou résidence secondaire

CAS PRATIQUES

L’acquisition en nue propriété permet d’acheter un bien immobilier à moindre coût (jusqu’à -45%) : une opportunité pour l’investisseur se constituant un patrimoine et ayant une capacité budgétaire limitée.
Ce mode d’acquisition est également intéressant pour toute les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans fiscalité et sans gestion.

La nue propriété est un investissement offrant une rentabilité de 3% net de toutes charges et toute fiscalité par an.

Placer son capital sur un actif immobilier en nue propriété peut s’avérer plus rémunérateur qu’un contrat d’assurance vie en fonds € (rendement moyen net de frais de gestion : 2.25%) ou qu’un investissement immobilier locatif rapportant en moyenne 3,5% hors fiscalité (IR, PS, Taxes…) et frais sans compter le temps consacré à la gestion…

Détenir un bien en nue propriété est neutre au regard de l’impôt de solidarité sur la fortune :

  • En cas d’acquisition sans emprunt, le capital utilisé sort alors de l’assiette de l’impôt créant ainsi une économie d’IFI.
  • En cas d’acquisition via un emprunt, l’acquisition n’apporte pas de modifications au regard de l’IFI.

En cas d’acquisition au travers d’un emprunt, les intérêts générés sont déductibles des revenus fonciers existants.
Tout en n’alourdissant pas la fiscalité globale de l’investisseur, la fiscalité foncière est optimisée.

Comme tout actif mobilier ou immobilier, une personne a le droit de donner la nue propriété de son bien.
La donation en nue propriété permet de transmettre un patrimoine à moindre coût. Au décès de l’usufruitier (le donateur), le nu propriétaire (le donataire) devient plein propriétaire gratuitement.
Cette donation pourra être faite hors part successorale (sur la quote part disponible) ou en avance de sa part réservataire.

+ A savoir que des abattements existent afin de limiter le coût des droits de mutation à titre gratuit.
Exemple : 100.000 € tous les 15 ans à chacun de ses descendants.

L’investissement en nue propriété correspond pleinement aux contraintes et attentes d’un expatrié : en effet, l’investissement ne requiert aucune gestion. La fiscalité est également inexistante.
Enfin, en cas de retour en France après la période d’expatriation, le plein propriétaire pourra louer le bien, habiter le bien ou encore revendre le bien.

L’investissement en nue propriété correspond pleinement aux contraintes et attentes du sportif professionnel : ce type de clientèle particulière, sujette à des revenus potentiellement très importants, la nue propriété permet au sportif de placer son argent dans l’immobilier sans alourdir sa fiscalité (IR ET IFI), sans gestion, et de préparer sa retraite sportive, arrivant généralement entre 8 et 15 ans selon la carrière.

Au moment de son arrêt de carrière, période où les revenus viennent à baisser, des revenus provenant de la location viennent compenser cette baisse de revenus professionnels.

Quentin SIMONOT, président de Nuepro immo, a réalisé un mémoire de fin d’études sur la gestion patrimoniale sur mesure du sportif professionnel, en l’illustrant avec le cas du footballeur.

STRATEGIES POST DEMEMBREMENT

Lors de la réunion de l’usufruit et de la nue propriété, le propriétaire devient plein-propriétaire. La réunion des deux droits n’entraine aucun frais fiscaux et droits à payer.

Le propriétaire constate alors une plus-value fictive constituée de l’usufruit (retrouvée gratuitement) et de la valorisation éventuelle du bien immobilier généré pendant la période de démembrement.

Aucune démarche administrative n’est à effectuer.

A partir de ce moment, celui-ci récupère les droits et obligations d’un plein propriétaire et peut dorénavant :

  1. Y habiter de manière habituelle (résidence principale) ou temporaire (résidence secondaire)
  2. Louer et en tirer des revenus complémentaires pour la préparation de sa retraite
  3. Revendre et en tirer un capital (la taxation des plus values immobilières sera prévue

HABITER LE BIEN

L’investisseur peut désormais occuper son bien comme il le souhaite : à titre de résidence principale ou comme résidence secondaire : pied à terre, maison de vacances…

LOUER LE BIEN

Ayant récupérer automatiquement le droit d’usufruit, le nouveau plein propriétaire peut mettre en location son bien et en percevoir les revenus. Ce choix lui permet de compléter ses revenus et préparer la retraite.En matière de location, le bailleur loue :

  • au prix du marché libre
  • en nu ou en meublé (Catégorie des Revenus Fonciers ou des Bénéfices Industriels et Commerciaux)
  • à toute personne souhaitée (membres de la famille comprises)

REVENDRE LE BIEN APRES OU PENDANT LE DEMEMBREMENT

L’acquisition en nue propriété permet à l’investisseur, une fois la pleine propriété retrouvée, de gagner gratuitement deux plus value :

  1. une plus-value mécanique : récupération de l’usufruit
  2. une plus-value immobilière : selon l’évolution du marché immobilier

A noter qu’un bien détenu en nue propriété peut également être vendu.

OPTIMISER SA TRANSMISSION GRACE A LA NUE PROPRIETE

Les récentes lois de finances sont significativement la fiscalité des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) :

  • Barème des droits de donation/succession a été relevé par la création d’une tranche à 45% ;
  • Abattements en ligne directe abaissés (100.000 € en faveur d’un descendant) ;
  • Délai de rappel fiscal allongé à 15 ans (au lieu de 10 ans) ;
  • Réduction de droits en fonction de l’âge du donateur supprimées.

La vente en nue propriété (par voie de donation ou de cession) reste cependant un excellent moyen pour transmettre un patrimoine à moindre coût puisque l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété et permet une fiscalité avantageuse :

  • Effet de levier important sur la valeur de l’appartement
  • Meilleure utilisation des abattements légaux en cas de donation (DMTG)
  • Baisse de l’assiette taxable

La transmission de son patrimoine au travers de la technique du démembrement de propriété permet d’optimiser l’opération et de limiter la fiscalité en donnant plus tôt, en donnant mieux pour donner davantage.

Au terme du démembrement, le nu propriétaire pourra habiter, louer ou revendre le bien reçu.

OPTIMISATION N°1 : EFFET DE LEVIER FINANCIER ET IMMOBILIER

La transmission est un effet de levier important sur la valeur de l’appartement. La nue-propriété de l’appartement peut être transmise à un descendant, ce qui permet d’utiliser l’abattement (100 000 €) en ne retenant que la valeur de la nue propriété.

  • Transmission portant sur la nue propriété du bien (fraction réduite de la valeur)
  • Maximisation de l’effet des abattements vers un descendant (100 000 € par enfant et par enfant tous les 15 ans)

Exemple d’un appartement en nue propriété à un enfant :Hypothèse : Valeur en pleine propriété du bien 200.000 € / Valeur de la nue propriété : 120.000 €

  • Donation en nue propriété : Assiette soumise aux DMTG : 20.000 € (120.000 € – 100.000 €)
  • Donation en pleine propriété : Assiette soumise aux DMTG : 100.000 € (200.000 € – 100.000 €)

OPTIMISATION N°2 : LE BAREME DES DROITS DE MUTATION A TITRE GRATUIT

La nue-propriété permet aux enfants de l’investisseur de recueillir les biens de leurs parents en échappant à une partie, voire à la totalité, des droits de donation et de succession.Et de pouvoir bénéficier de certains avantages :

  • L’abattement en ligne direct est de 100 000 €
  • Le barème des DMTG en ligne descendante et entre conjoint est progressif de 5 à 45%
  • Le délai de rappel fiscal est fixé à 15 ans depuis la 3ème loi de finances pour 2012
Bénéficiaire(s)
Abattements
Epoux ou épouse 80 724 €
Partenaire d’un Pacs 80 724 €
Ascendant ou enfant 100 000 €
Petit enfant 31 865 €
Arrière-petit-enfant 5 310 €
Frère ou sœur 15 932 €
Neveu ou nièce 7 967 €
Personne handicapée 159 325 € (cet abattement se cumule avec les autres)
Montant taxable après abattement Taux par tranche de part taxable
Moins de 8 072 € 5 %
Entre 8 072 et 12 109 € 10 %
Entre 12 109 et 15 932 € 15 %
Entre 15 932 et 552 324 € 20 %
Entre 552 324 et 902 838 € 30 %
Entre 902 838 et 1 805 677 € 40 %
Supérieure à 1 805 677 € 45 %

OPTIMISATION N°3 : DONNER AU MEILLEUR MOMENT

Le calcul de la valeur des droits démembrés varient selon la période à laquelle la donation est réalisée. Le Code Général des Impôts prévoit pour une donation temporaire d’usufruit une valeur de 23% par tranche de 10 ans.

OPTIMISATION N°4 : PURGE DES PLUS VALUES IMMOBILIERES

Sur le plan fiscal, les biens faisant objet de la donation entrent dans le patrimoine propre des donataires pour leur valeur réelle à la date de la donation, et bénéficient alors :

  • La plus-value latente est purgée
  • Aucun impôt à payer sur la plus-value pour le donataire

COMPARER LE REGIME D’INVESTISSEMENT NUE PROPRIETE vs PINEL

Pourquoi la nue propriété est un régime d’investissement plus favorable que la loi PINEL ?

L’investissement en Loi Pinel et l’achat en nue propriété d’un bien immobilier sont deux types d’acquisition différents :

La loi Pinel permet à l’acheteur de disposer de revenus locatifs afin de compléter ses revenus dès la livraison de l’immeuble. Elle permet également une réduction d’impôt de 12% à 21%.
Néanmoins, les revenus tirés de la location sont soumis à l’IR et les prélèvements sociaux. Le bénéfice de la réduction d’impôt est en réalité gommé par la hausse du revenu global causée par les revenus Pinel et donc une hausse de l’impôt.

L’achat en nue propriété s’apparente davantage à un placement : la rentabilité est d’environ 3,5% net.
Le placement immobilier permet au contribuable d’investir dans l’immobilier et de capitaliser tout en bénéficiant d’économies d’impôts IR et IFI.

Chacun des placements correspond à des stratégies patrimoniales communes et divergentes.

Loi Pinel Nue Propriété
Acquisition 100 % du prix du bien 55 % à 80 % du prix du bien (selon la durée du démembrement)
Disponibilité Engagement de location pendant 6, 9, 12 ans.
Sinon reprise de l’avantage fiscal
Possibilité de revente à tout moment pendant et après le démembrement
Economie d’impôt (IR) Réduction d’impôt des revenus de 12, 18 ou 21 % Intérêts d’emprunt et travaux déductibles sur les revenus fonciers déjà existants
Economie d’impot (IFI) Bien immobilier assujetti à IFI Bien immobilier non assujetti à IFI
Prélèvements sociaux Revenus fonciers assujettis aux Prélèvements sociaux (15,5 %) Aucun prélèvements sociaux à payer
Rendement 3 à 3,5 % brut (avant fiscalité) De 3,5 % à 4 % net de fiscalité
Sécurité Valeur refuge de la pierre
  • Valeur refuge de la pierre
  • Protection en cas de forte baisse du marché. (Achat de 55% à 80% de la valeur)
Gestion locative Gestion et charges à la charge du propriétaire (+/-10 %);
Risques de loyers impayés et vacance locative
Aucune charge
Aucun travaux
Aucune gestion

L’USUFRUITIER : DROITS ET DEVOIRS

Le démembrement consiste à détacher deux éléments du droit de propriété pour les transférer à une autre personne. On dissocie : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’article 578 du Code Civil définit l’usufruit, droit de propriété réel temporaire, comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance.

Par définition, l’usufruit est temporaire, qu’il soit viager ou à durée fixe. L’usufruit perpétuel n’existe pas en Droit français.

Dans le cadre de l’acquisition d’une nue propriété neuve (PERL, IPLUS…), l’usufruitier est un bailleur institutionnel qui peut être :

  • Spécialistes de la gestion locative
  • ESH (Entreprises Sociales pour l’Habitat) et OPH (Offices Public de l’Habitat)
  • Collecteurs du 1% logement
  • Mission de Service Public : faciliter le parcours résidentiel des personnes
  • Contrôlés par la Miilos, sous la double autorité du ministre chargé du logement et du ministre chargé de l’économie

Pour réaliser un bon investissement en nue propriété, l’investisseur doit étudier notamment la solidité financière de l’usufruitier institutionnel, son expérience et le nombre de lots gérés.

Pendant la durée de démembrement, l’usufruitier institutionnel gère le bien et choisit parmi ses locataires :

  • fonctionnaires
  • salariés des entreprises cotisant au 1% logementministere_20travail
  • jeunes actifs
  • ménages répondant aux plafonds de ressources

Lors de l’acquisition de la nue propriété, l’usufruitier institutionnel s’engage à prendre à sa charge les travaux pendant toute la durée de démembrement.
Ainsi, les articles 605 et 606 du Code Civil sont à sa charge.

Pendant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier a l’obligation de conserver le bien en bon état d’entretien et d’habitabilité. Tous les éventuels travaux d’aménagement et d’entretien de parties communes et privatives qu’il aura à effectuer lorsque cela se révélera nécessaire seront à ses frais et sous sa responsabilité selon les règles établies dans le contrat.

En fin de période de l’usufruit, l’usufruitier s’engage à remettre le bien en bon état d’entretien et d’habilité les constructions édifiées, les parties communes, privatives et tous les aménagements qu’il aura apportés et effectués à ses frais et sous sa responsabilité pendant la période de l’usufruit temporaire. Y compris, ceux non encore exécutés à la date de l’extinction de l’usufruit temporaire.

L’USUFRUITIER : LE BAIL ET LES LOCATAIRES

Les usufruitiers OPH et ESH qui réalisent une opération avec les opérateurs de programmes neufs en démembrement, utilisent le 3ème barème d’aide au logement fixé par la réglementation : le Prêt Logement Social (PLS). Ce barème de plafond de ressources « PLS » se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 des locataires. Le barème « PLS » est le 3ème niveau (sur 4) le plus élevé de plafonds de ressource utilisé dans les offices d’habitats publics.

L’USUFRUITIER : EN FIN DE BAIL

Dans le schéma de démembrement tel que prévu par PERL et IPLUS, l’usufruitier est tenu de respecter l’article 42 de la Loi « Engagement National pour le Logement » (ENL) qui indique :

Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.

Cela veut dire le bail n’est pas reconduit par tacite reconduction. A l’extinction de l’usufruit, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Les nus propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent, s’ils le souhaitent, poursuivre la location en proposant un bail Loi 1989 (marché libre) au locataire en place.

La décision appartient à l’investisseur nu propriétaire, selon ses objectifs. Une liberté appréciée car l’investisseur ne connaît pas à l’avance ses objectifs et besoins après une période de démembrement de plus de dix ans.

Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.

La relocation n’est pas gérée par le nouveau plein propriétaire. L’usufruitier a la charge de proposer un nouvel appartement à son locataire.