La fin d’usufruit : rappels, statistiques et solution
Les programmes immobiliers en nue propriété avec bailleurs sociaux prévoient une fin d’usufruit encadrée par la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006. Plusieurs articles définissent les modalités et processus de dénouement de l’usufruit et indiquent les droits et obligations du nu propriétaire.
En sus de l’encadrement juridique, des conventions bilatérales sont prévues dans la grande majorité des opérations montées depuis le début des années 2000. A ces conventions de démembrement s’ajoutent généralement des notices ou annexes d’entretien, qui engagent l’usufruitier à des travaux de remises en état des parties privatives et parties communes.
L’investissement en nue propriété offre à l’investisseur un panel de solutions patrimoniales. Ce mode d’acquisition s’adapte aux envies et besoins de l’investisseur une fois la période de démembrement achevée : l’habitation, la location, la revente. A noter que la revente en démembrement de propriété est possible pendant la phase démembrée.
En récupérant les pleins pouvoirs du droit de propriété, l’investisseur peut tout d’abord vivre dans l’appartement dans lequel il a investi. Pour une résidence principale ou secondaire, il peut occuper son bien comme il l’entend. Un congé pour reprise sera simplement à prévoir en fin d’usufruit.
En général, les investisseurs préfèreront poursuivre la location qui complètera leurs revenus et préparera leur retraite. Enfin, une majorité d’entre eux décideront de revendre leurs biens immobiliers après avoir bénéficié d’une plus value immobilière liée à la fois à la récupération mécanique de l’usufruit et d’un cycle immobilier porteur à long terme.
La fin d’usufruit : les statistiques
Ces statistiques sont délivrées par la société PERL, société précurseuse du montage en programmes immobiliers de démembrement de propriété.
Ces statistiques se basent sur les 306 logements débouclés jusqu’alors.
LA SORTIE D'USUFRUIT EN PRATIQUE :
Dans le cas où le locataire quitte le logement :
Nuepro immo & Débouclef : accompagnement dans la fin d’usufruit
L’investissement en nue-propriété est un placement immobilier bénéficiant d’un encadrement rigoureux du début à la fin de la phase de démembrement.
Lors de l’acquisition, généralement en immobilier neuf, le contrat de réservation précise les conditions générales et particulières de l’opération. Ce contrat est complété par des annexes essentielles dans ce type de montage : la convention de démembrement et l’annexe d’entretien, qui engagent l’usufruitier en contrepartie de la perception des loyers.
L’investisseur acquiert la nue-propriété, et confère à l’usufruitier des droits d’usage et de gestion, assortis d’obligations contractuelles. Une fois l’immeuble construit, le nu-propriétaire est convié à la livraison de son bien, en amont de la prise de possession par l’usufruitier. Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est alors de sélectionner le programme le plus adapté aux objectifs patrimoniaux du client.
Tout au long de la période de démembrement, les règles fixées par la convention s’appliquent. Le nu-propriétaire ne supporte ni charges, ni travaux, ni fiscalité liée à l’occupation. Il conserve toutefois la possibilité de revendre sa nue-propriété sur le marché secondaire, dans un cadre contractuellement prévu. Les usufruitiers et syndics sont en principe formés aux spécificités du démembrement et aux conditions particulières de ces programmes.
En fin d’usufruit, le cadre légal et les clauses contractuelles encadrent le retour en pleine propriété. Ce moment, appelé débouclage, impose un formalisme strict, tant sur le fond que sur les délais et les documents à fournir.
C’est à ce stade que Nuepro immo s’associe à Débouclef, une structure spécialisée dans l’accompagnement du débouclage, pour sécuriser cette étape cruciale. Débouclef vous assiste dans toutes les démarches : communication avec l’usufruitier, vérification de l’état du bien, respect du calendrier, formalités juridiques, et orientation post-usufruit.
En cas de manquement à ce formalisme, l’investisseur risque de ne pas récupérer son bien dans l’état prévu, ni dans les conditions d’exploitation initialement souhaitées
En cas de manquement à ce formalisme strict tant dans son contenu que dans sa forme, l’investisseur risque de ne pas récupérer son bien ni dans l’exploitation souhaitée ni dans l’état théoriquement prévu.
