Puis je revendre un bien détenu en nue propriété reçu par donation ?

Ce qu’il faut savoir avant de vendre

La donation de la nue propriété à ses enfants

C’est une technique fréquemment utilisée par les propriétaires français en recherche de transmission à leurs enfants ou héritiers : la donation de la nue propriété de leurs biens immobiliers (résidence principale, secondaire ou biens locatifs) avec réserve d’usufruit.

Lors de l’acte de donation, obligatoirement passé devant le notaire, le(s) enfant(s), appelés donataire(s), reçoit la nue propriété d’un bien immobilier alors que les parents (donateurs) se réservent l’usufruit. Ce démembrement de propriété permet aux parents de transmettre leur patrimoine familial de leur vivant tout en se gardant le droit d’user (habiter) ou de louer le bien alors transmis.
Le démembrement est très souvent à durée viagère c’est à dire que la pleine propriété sera retrouvée dans les mains des nus propriétaires lors du décès des usufruitiers (voir usufruits successifs).
Les parents et grands parents peuvent aussi réaliser un investissement en nue propriété au profit de leurs enfants et petits enfants. Ce type d’investissement est relativement intéressant puisqu’il permet de transmettre, à couts de droits de donation réduits, une valeur plus grande que ce que l’on donne réellement. Pour en savoir plus.

L’acte de donation

L’acte de donation réalisé par le notaire désigne les donataire(s) et donateur(s). Il présente le bien immobilier faisant l’objet de la donation.
Des abattements sont prévus entre donateurs et donataires en fonction de leur degré familial : un parent dispose par exemple d’un abattement de 100.000 € tous les 15 ans pour chacun de ses enfants.
La plupart du temps, une clause d’interdiction d’aliéner est comprise dans l’acte de donation. Cette clause interdit théoriquement le donataire de vendre le bien reçu.

En théorie et afin de ne pas restreindre le nu propriétaire dans son droit de propriété (Droit fondamental en Droit français), cette clause ne peut être admise que :

• Pendant une durée limitée ;
• Pour des motifs légitimes et sérieux.

L’interdiction d’aliéner : Point crucial en cas de vente en nue propriété

Si une personne envisage de vendre son bien détenu en nue propriété, elle devra donc se rapprocher des donateurs afin que ceux-ci lèvent leur interdiction d’aliéner. Un passage chez le notaire est à nouveau conseillé.

Si le donateur ou si les pouvoirs de la clause sont caduques, le nu propriétaire peut vendre son bien en nue propriété.
En pratique et en cas de contentieux entre le vendeur-nu propriétaire et le donateur, c’est le juge qui fixera l’autorisation ou non de la mise en vente.

La vente en nue propriété d’un bien reçu par voie de mutation à titre gratuit n’est donc pas aisée. Un certain formalisme et précautions sont à prendre en compte avant de s’engager dans la vente avec un agent immobilier ou conseiller en gestion de patrimoine.

Si le vendeur constate une plus-value immobilière, il y aura lieu à une taxation. Pour la calculer, cliquez ici.