Les frais à prévoir lors de la donation de la nue propriété

Cas pratique : Quels sont les coûts à prévoir lorsqu’une personne effectue une donation (mutation à titre gratuit) de la nue propriété d’un bien tout en se réservant l’usufruit ?

• Les droits de mutation à titre gratuit

Les droits de mutation à titre gratuit correspondent au montant à payer à l’administration fiscale en cas de donation ou lors d’un testament. Les droits sont en général payés par la personne qui donne (donateur).

Lors d’une donation en nue propriété, les droits de donation ne porte que sur la valeur de la nue propriété du bien.

L’administration fiscale prévoit des abattements en faveur des donateurs permettant une baisse de l’assiette taxable. Ces abattements diffèrent en fonction du rapport entre le(s) donateur(s) et donataire(s) :

Ces abattements concernent les donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans.

Tarif des droits applicables entre époux et entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) * :

Tarif des droits applicables aux donations et successions en ligne collatérale et entre non-parents :

** Les successions sur la part de chaque frère ou soeur, célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, âgé de plus de 50 ans ou infirme et domicilié avec le défunt pendant les 5 années précédant le décès sont exonérées de droit.

• Les frais de notaires

Contrairement aux droits de mutation présentés ci-dessus, les frais de notaires en cas de donation en nue propriété avec réserve d’usufruit au profit du donateur portent sur la valeur en pleine propriété du bien.

Cette exception est prévue à l’article 21 du décret du 8 mars 1978 fixant le tarif des notaires.

Réaliser un achat en nue propriété au profit de ces enfants ou petits enfants ?

L’investissement en nue propriété est une excellente manière de transmettre de son vivant : pour rappel, acheter en nue propriété consiste à acquérir le seul droit de nue propriété représentant une décote de prix de l’ordre de 40%. A la fin de la période de démembrement, le nu propriétaire récupère gratuitement l’usufruit et devient ainsi plein propriétaire.
Par exemple, pour un appartement ayant pour valeur libre 150 000 €, la valeur de la nue propriété sera de 90 000 €.
Un donateur seul peut ainsi donner l’équivalent de 150 000 € en ne déboursant que 90 000 €, en totale franchise de droit.

Pour en savoir plus :

Donation de l’usufruit précédemment réservé : Quels émoluments ?

A l’occasion de la donation de la nue propriété, ont été réglés des droits de mutations (détails ci dessus) ainsi que la publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière (CSI) avec comme base de calcul la pleine propriété du bien.

Lors de la seconde donation portant sur l’usufruit, ces droits et taxes seront taxés de la même manière que la nue propriété. La valeur de l’usufruit sera calculée en appliquant l’article 669 du CGI. La taxe sur la publicité foncière est de 0,6142% en 2016. La CSI est de 0,10% sur les droits immobiliers donnés.

Seconde donation = Seconds émoluments du notaire

Contrairement à la première donation, les émoluments du notaire ne sont calculés que sur la valeur de l’usufruit, conformément à la réponse ministérielle Le Fur du 01/10/2013.

Des émoluments de formalités devront être réglés au notaire en sus des droits de mutations légaux.

Cas particulier : S’il s’agit du même notaire qui a réalisé les deux donations, celui-ci peut établir la base taxable par la différence entre la valeur de l’usufruit au moment de la seconde donation et la valeur de l’usufruit calculée lors de la première donation. Les émoluments proportionnels sont alors calculés uniquement sur la différence de valeur.