La convention de démembrement : document essentiel

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La convention de démembrement de propriété :

Règles, droits & obligations des parties

Document obligatoire lors de la présence d’un démembrement de propriété, cette convention encadre les relations entre les deux parties d’usufruit et de nue propriété.

Que l’on soit usufruitier ou nu propriétaire, la convention de démembrement doit être lue et vérifiée scrupuleusement : la rentabilité, les charges et la gestion dépendront de la teneur du document.

Le code civil : des règles par défaut
En cas de non présence de convention de démembrement, le Code Civil prévoit des règles d’ordre public s’appliquant ainsi par défaut. La jurisprudence complète les articles du Code Civil.

Que prévoit la convention ?

La répartition des charges

En fonction de type de démembrement (soit privé, soit en matière d’investissement PERL), la répartition des charges (Articles […]

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Le calcul de la plus value en nue propriété

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Le calcul de la plus-value immobilière en période de démembrement

La base taxable puis la taxation

Lors d’une vente d’un bien détenu en nue propriété, la plus-value éventuellement réalisée est soumise à imposition : une imposition forfaitaire à un taux de 19% (IR) + 17,2% de prélèvements sociaux.

Déterminer la base taxable

En matière de démembrement de propriété, le cédant doit prendre la valeur du bien en nue propriété lors de l’acquisition ou de la donation (en nue propriété).
Cette valeur est à soustraire du prix de cession en nue propriété, donnant ainsi la base taxable.

Le Cabinet Nuepro immo vous accompagne dans l’estimation et la vente de votre bien détenu en nue propriété.

Calculer l’impôt de plus-value

Une fois la plus-value brute déterminée, […]

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A qui incombe l’entretien et les réparations ?

admin22132023-04-16T22:41:50+02:00

A qui incombe l’entretien, menues et grosses réparations ?

En matière de démembrement de propriété

Le Code Civil propose les règles

Au travers de son Code Civil, la li prévoit une répartition par défaut des charges et des réparations entre nus propriétaires et usufruitiers.
Les articles 599, 605 et 606 sont en effet des articles importants relatifs à la répartition des charges en fonction du type de réparations et en cas de démembrement de propriété :

Article 599 du Code Civil
Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.
De son côté, l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la […]

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Vendre son bien et continuer à le louer ou y habiter

admin22132023-04-16T22:43:29+02:00

La nue propriété : Vendre son bien immobilier tout en continuant de louer !

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier (résidence principale, résidence secondaire ou appartement locatif) afin de percevoir un capital mais que vous souhaitez continuer à utiliser le bien pour y habiter ou percevoir des revenus pour quelques années, cette solution patrimoniale peut vous intéresser !

Utilisez la technique du démembrement de propriété pour jouer sur les deux tableaux : capital et rente ou usage personnel !

Récupérez un capital disponible (vente de la nue propriété)

Pourquoi vendre sous cette forme ?

En ne vendant que la nue propriété de votre bien, vous percevez un capital vous permettant de disposer de nouvelles liquidités disponibles pour tous vos projets et nécessités : en choisissant ce nouveau mode […]

Vendre son bien et continuer à le louer ou y habiteradmin22132023-04-16T22:43:29+02:00

L’acquisition de SCPI en nue propriété

admin22132023-04-16T22:25:43+02:00

L’acquisition de SCPI en démembrement :

Avantages, Conseils, Fiscalités

Nous rappelons qu’avant que l’opération en SCPI n’optimise la fiscalité du contribuable, l’investisseur doit, avant toute chose, préalablement vérifier la qualité de sa SCPI.
Pour ce faire, l’épargnant doit valider plusieurs critères comme la qualité des actifs détenus dans la SCPI de rendement : secteurs d’investissement, régions géograhiques, qualité et labels des immeubles. Il pourra également mutualiser son risque et répartir entre plusieurs SCPI différentes (Secteur Santé, Bureaux, Commerces, Union européenne…)
Une fois cette sélection effectuée, l’investisseur se penchera sur la fiscalité de cet actif en vogue depuis quelques années…

Nous vous proposons le point de vue proposé par Guillaume FONTENEAU que nous partageons :

L’acquisition de SCPI en nue propriétéadmin22132023-04-16T22:25:43+02:00

Les formes du droit d’usufruit

admin22132023-04-16T22:27:42+02:00

Décryptage de toutes les formes d’usufruits

L’usufruit est un droit de propriété conférant à son titulaire le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits. La définition de l’usufruit est prévu par le Code Civil à l’article 578 :

Article 578 du CC
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

En parallèle, la nue propriété confère à l’ayant droit le pouvoir de récupérer la pleine propriété lors de l’extinction de cet usufruit : ce dernier étant un droit temporaire qui s’éteint soit par le temps (usufruit temporaire soit par le décès de son titulaire (usufruit viager).

Segmentation en fonction des types d’usufruit

Usufruit selon […]

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La location après la nue propriété

admin22132023-04-17T08:34:34+02:00

Suite au démembrement, le plein propriétaire peut louer son bien

Une fois le démembrement terminé, le nouveau plein propriétaire devient libre de la destination de son bien : il peut y habiter à titre de résidence principale ou secondaire, louer ce bien afin d’en tirer des revenus complémentaires pour sa retraite ou encore le vendre pour en tirer un capital qui pourra être réinvesti dans une assurance vie par exemple.

Comment optimiser la mise en location ?

Si son objectif est de louer ce bien pour se créer des revenus complémentaires pour sa retraite, celui-ci aura le choix de louer le bien en nu ou en meublé.

La location nue

La location nue, comme son nom l’indique, consiste à louer nu son bien immobilier. L’appartement est vide et non […]

La location après la nue propriétéadmin22132023-04-17T08:34:34+02:00

Les frais de notaires : c’est quoi ?

admin22132021-05-14T21:52:47+02:00

Que paye t on chez le notaire ?

Qui y a t il derrière ces » frais de notaire » ?

Au moment de la réitération de l’acte, les parties ont rendez vous chez le notaire afin de régulariser et acter définitivement la transaction immobilière. Au cours de cette réitération, des frais communément appelés » frais de notaire » sont à régler, par le vendeur ou l’acquéreur.
Ce terme a tendance à faire croire que l’intégralité de ces frais sont encaissés par le notaire et son étude….En fait, la majorité de ce montant global n’est pas au profit de l’officier public.

Décomposition des frais

Les frais de notaires se décomposent en plusieurs frais et taxes, distribués entre plusieurs entités :

Les taxes (8/10)

Perçues par l’Etat et les collectivités locales, ces taxes représentent environ 80% des frais de notaire.
Le montant est fonction de la […]

Les frais de notaires : c’est quoi ?admin22132021-05-14T21:52:47+02:00

A la fin du démembrement : Quelles solutions ?

admin22132025-07-11T10:13:20+02:00

Que se passe t il à la fin de la période de démembrement ?

Quelles possibilités, Quels avantages ?

L’investissement en démembrement de propriété repose sur deux principes du Droit français : le droit de propriété et le démembrement de ce même droit. Ces deux droits prévus par le Code Civil sont deux fondamentaux de notre Droit Français.
L’investissement réside donc sur des principes inamovibles permettant d’établir des stratégies patrimoniales pérennes sans crainte que le pouvoir exécutif ou législatif ne les remettent en cause.

La nue propriété est l’un des deux droits qui compose le Droit de propriété. Le second droit est l’usufruit dont le pouvoir est de jouir du bien : habiter ou louer. Quant à la nue propriété, elle donne le droit de devenir plein propriétaire à l’extinction du droit d’usufruit.

Comment détenir […]

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Effacer ses revenus fonciers grâce aux intérêts d’emprunt

admin22132023-04-16T22:37:38+02:00

Effacer ses revenus fonciers taxables ?

Grâce aux intérêts d’emprunt de la nue propriété !

Lors de l’acquisition d’un appartement qui a vocation à générer des revenus fonciers, l’investisseur se créé un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires pour sa retraite…
Cette acquisition peut s’effectuer dans l’achat simple d’un appartement ancien dans sa ville de prédilection ou bien investir au travers des dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, Malraux, Scellier, Borloo…).

La taxation des revenus fonciers

Une fois le bien mis en location, le détenteur perçoit des loyers mensuels. Cette activité civile est taxée dans la catégorie des revenus fonciers (déclarations 2042, 2044 ou 2044 S selon les cas).
La déclaration fiscale consiste à déclarer ses revenus tirés des locations immobilières de l’année n-1 et d’y soustraire les charges afférentes.
Afin de tirer les revenus nets qui […]

Effacer ses revenus fonciers grâce aux intérêts d’empruntadmin22132023-04-16T22:37:38+02:00

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