Qui a intérêt à acheter en nue propriété ?
Depuis quelques mois, l’investissement en nue propriété est l’investissement dont tout le monde parle : « constitution de patrimoine à bas coût », « aucune fiscalité », défiscalisation des revenus fonciers » etc…
Effectivement, acheter un bien immobilier en nue propriété est compatible avec de nombreuses stratégies et objectifs patrimoniaux comme la constitution d’un patrimoine immobilier, la préparation à la retraite ou encore la transmission de son patrimoine…
Les 4 profils d’investisseurs susceptibles d’acquérir en nue propriété :
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Le primo investisseur qui souhaite rentrer sur le marché immobilier à moindre coût
Lorsque l’on souhaite réaliser son premier investissement immobilier, une des contraintes récurrentes est la limitation du budget ; souvent situé entre 100.000 € ou 200 000 €, le marché immobilier parisiens ou des grandes métropoles ne permettent pas à la majorité des investisseurs d’acheter des appartements T2 ou T3.
Grâce à la nue propriété, ces investisseurs augmentent leur capacité d’achat et peuvent envisager l’acquisition d’un appartement plus grand :
La nue propriété permet l’acquisition immobilière à 60% du prix !
- L’investisseur aguerri qui souhaite investir dans la pierre sans les contraintes locatives
Côté positif, l’investissement immobilier locatif permet, au contraire de la nue propriété, de tirer des revenus fonciers. Néanmoins, cela ajoute des charges financières, charges fiscales et une gestion qui s’avère parfois chronophage !!
L’investissement en nue propriété permet une économie de toutes ces charges : pas de fiscalité pendant toute la durée du démembrement (généralement 15 ans), aucune gestion locative (pas de surprise financière, pas de mise en location avec les locataires, aucune charge financière ni travaux. Mis à part la non perception de revenus, la nue propriété permet d’investir dans l’immobilier sans les inconvénients de l’immobilier classique et de capitaliser sur un actif tangible.
Investisseurs ciblés : Expatriés, non résidents, militaires, investisseurs avec revenus locatifs, investissement pour enfants mineurs, constitution de patrimoine sans gestion et sans fiscalité.
- L’investisseur qui prépare sa retraite grâce à l’optimisation fiscale
Outre les dispositifs fiscaux comme le Duflot, Pinel ou Malraux qui offre aux investisseurs une réduction d’impôt répartie sur 9 ans, l’investissement en nue propriété permet non pas une réduction de l’impôt à payer mais une économie d’impôt sur les revenus fonciers et l’IFI :
- Les intérêts d’emprunt générés par l’emprunt de la nue propriété sont déductibles des revenus fonciers existants
- Un immeuble détenu en nue propriété n’est pas taxable au regard de l‘IFI
- Le retraité qui souhaite transmettre tout en gardant la maitrise de son patrimoine
La transmission de patrimoine est un sujet fréquent chez les personnes retraitées : organisation du patrimoine auprès de ses enfants, donations-partage pour l’équilibre de la famille…
La aussi, l’investissement en nue propriété permet la transmission de son patrimoine à moindre cout :
- Arbitrage d’un contrat d’assurance vie et achat d’un bien immobilier en nue propriété puis donation de ce bien : donner 60 quelque chose qui en vaut 100 (40% du réduction)
- Optimisation des abattements de donation
- Diminution des droits de mutation
- Transmettre la nue propriété de sa résidence principale avec réserve d’usufruit.
