La nue propriété et le financement du logement social : distinctions et liens
Le démembrement de propriété et les financements aidés comme le PLAI, le PLUS et le PLS sont deux mécanismes distincts mais complémentaires dans le domaine du logement social en France.
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts :
- L’usufruit : Le droit de jouir du bien (c’est-à-dire de l’occuper ou de le louer et d’en percevoir les revenus).
- La nue-propriété : Le droit de disposer du bien (c’est-à-dire de le vendre ou de le transmettre), mais sans le droit d’usage et de jouissance pendant la durée du démembrement
Le mécanisme peut être utilisé pour créer des logements sociaux. Par exemple, un investisseur privé peut acheter la nue-propriété d’un immeuble, tandis qu’un organisme de logement social (comme un bailleur social) acquiert l’usufruit pour une durée déterminée (généralement 15 à 20 ans). L’achat de l’usufruit peut être effectué via des prêts aidés tels que le PLAI, le PLUS ou le PLS, selon la catégorie de logement qu’il souhaite développer. L’achat seul de l’usufruit permet d’agrandir le parc immobilier du bailleur en mobilisant des fonds moins importants, notamment en zones tendues et onéreuses (métropoles, région parisienne, arc méditerranéen…).
PLAI, PLUS, PLS : Prêts aidés du logement social français
Les différences principales entre PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et PLS (Prêt Locatif Social) résident dans les niveaux de revenus des ménages qu’ils visent à aider, ainsi que dans les plafonds de ressources et les niveaux de loyers associés. PLAI s’adresse aux plus démunis, PLUS aux ménages modestes, et PLS aux ménages à revenus intermédiaires.
La grande majorité des opérations de nue propriété sélectionnées par Nuepro immo visent des logements PLS.
Le PLS (Prêt Locatif Social) est effectivement considéré comme faisant partie du logement social en France. Cependant, il se situe à l’extrémité supérieure du spectre du logement social en termes de plafonds de ressources et de niveaux de loyers. Les loyers des logements financés par le PLS sont supérieurs à ceux des logements PLAI et PLUS, mais ils restent en dessous des loyers pratiqués sur le marché locatif privé. Cela rend le PLS attractif pour des ménages qui, bien que disposant de revenus confortables, ne peuvent pas nécessairement supporter les loyers du secteur privé. Des niveaux de ressources relativement hauts, qu’environ 65% de la population française pourrait prétendre à ces logements à loyers encadrés.
A titre d’exemple, une personne seule dont les ressources annuelles (revenu fiscal de référence) sont jusqu’à 33 857 € peut obtenir un petit appartement à loyer minoré à Paris et Ile de France.
A noter qu’un quatrième niveau entre le PLS et le marché privé existe : le logement intermédiaire (PLI/ULI) Ce dernier est similaire aux loyers utilisés dans le cadre de la loi de défiscalisation Pinel. Cependant, le logement dit « intermédiaire » ne rentre pas dans la catégorie des logements sociaux.
Mise en pratique
Supposons qu’un organisme de logement social utilise un prêt PLS pour financer l’achat de l’usufruit d’un immeuble. Cet organisme peut alors louer les logements à des ménages aux revenus intermédiaires pendant la durée du démembrement. L’investisseur en nue-propriété bénéficie de la valorisation mécanique et de marché du bien sans avoir à s’occuper de la gestion locative. À la fin du démembrement, l’organisme de logement social libére le bien pour l’investisseur devenu plein propriétaire.
En conclusion, le démembrement de propriété offre un moyen innovant de financer et développer le logement social en captant l’épargne des investisseurs privés avec les mécanismes de financements aidés destinés aux organismes de logement social.
