Les décotes IFI pour les biens immobiliers démembrés
L‘impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt français payé par les personnes physiques détenant un patrimoine net taxable supérieur à un certain seuil d’entrée au 1er janvier de l’année considérée. (Au 1er janvier 2023 : 1 300 000 €).
Barème d’imposition au 1er janvier 2023
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 000 € et 1,3 million € (inclus) | 0,5 % |
| Entre 1,3 million € à 2,57 millions € (inclus) | 0,70 % |
| Entre 2,57 millions € et 5 millions € (inclus) | 1 % |
| Supérieure à 5 millions € et inférieure ou égale à 10 millions € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 millions € | 1,5 % |
Les décotes admises par l’administration fiscale en cas de démembrement de propriété
Nous l’avons vu dans un article précédent, investir en nue propriété permet une optimisation de l’impôt IFI en vertu de l’article 885 G du Code Général des Impôts qui vise l’usufruitier comme seul redevable de l’impôt pour sa valeur en pleine propriété :
Les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Toutefois, les biens grevés de l’usufruit ou du droit d’usage ou d’habitation sont compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l’article 669 dans les cas énumérés ci-après, et à condition, pour l’usufruit, que le droit constitué ne soit ni vendu, ni cédé à titre gratuit par son titulaire :
a. Lorsque la constitution de l’usufruit résulte de l’application des articles 767,1094 ou 1098 du code civil. Les biens dont la propriété est démembrée en application d’autres dispositions, et notamment de l’article 1094-1 du code civil, ne peuvent faire l’objet de cette imposition répartie.
b. Lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes visées à l’article 751 ;
c. Lorsque l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou legs à l’Etat, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d’utilité publique.
Depuis le 1er janvier 2018 et l’instauration de l’IFI, lorsque le démembrement résulte de l’application de la loi, l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire à proportion de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, définie par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier.
On notera en particulier que la constitution d’un usufruit en application de l’article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant) conduit désormais à une imposition répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, contrairement à ce qui prévalait sous l’impôt ISF.
Le législateur avait prévu de n’appliquer la règle nouvelle qu’aux démembrements opérés à compter du 1er janvier 2018, mais le Conseil constitutionnel a décidé de rendre la règle applicable, quelle que soit la date de constitution du démembrement.
Tableau récapitulatif des décotes admises
| Situations | Dispositions | Taux de décote |
| Bien occupé par l’usufruitier ou le nu propriétaire à titre de résidence principale | Le redevable de l’IFI est, par défaut, l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété | 30 % |
| Bien donné à bail par l’usufruitier | Décote en fonction de la nature du bail et de sa durée | 15 % à 40 % |
| Bien utilisé à titre de résidence secondaire par le nu propriétaire ou l’usufruitier | Aucune décote acceptée | 0 % |
Cas particulier n°1 : La donation en nue propriété + indivision
Dans le cas où une donation de la nue propriété a été réalisée et où les donataires sont nus-propriétaires indivisaires, l’usufruitier (donateur) peut se prévaloir d’une décôte pour la partie en nue propriété et en indivision.
Fiscalement, il est également à rappeler que le caractère volontaire ou involontaire de l’indivision n’a aucune incidence sur la décote à appliquer.
Cas particulier n°2 : Déclarer son droit d’usage et d’habitation à l’IFI
En matière d’IFI, le droit d’usage et d’habitation est évalué en appliquant le barème de l’article 669 du CGI, comme un droit d’usufruit.
Ainsi, si le titulaire du droit d’usage et d’habitation a 72 ans, la valeur du droit est de 30% de la valeur en pleine propriété.
Attention, l’article 762 bis du CGI, qui prévoit une évaluation de 60% de la valeur de l’usufruit lui même obtenu grâce au barème de l’article 669 du CGI, ne s’applique que pour le calcul des droits de succession et de donation.
