La renonciation à l’usufruit, une extinction anticipée d’un droit de jouissance

Principe de l’usufruit et Nue Propriété

Le concept d’investissement en nue propriété découle directement du droit civil encadrant les biens et la propriété de toute personne physique ou morale. Ainsi, on désigne comme usufruitier celui qui détient l’usus et le fructus d’un actif immobilier ou financier. L’abusus, dernier droit qui compose le Droit de propriété, est ainsi conservé par le “propriétaire des murs”. En bref, alors que l’usufruitier peut jouir d’un bien sans en avoir la propriété, le propriétaire démuni de l’usus et du fructus, se transforme alors en nu-propriétaire.

Extinction d’usufruit et durée de démembrement de propriété :

L’usufruit ne peut jamais être transmis pour cause de mort. Le droit stipule clairement que l’usufruit par son caractère viager prend fin obligatoirement au décès de l’usufruitier (article 617 al 1er du Code Civil).

La période d’usufruit ou durée de démembrement dans le cas d’un investissement immobilier en nue propriété peut être réduite, mais en aucun cas augmentée.

Deux hypothèses :
L’usufruitier est une personne morale →  l’usufruit ne peut s’étendre au-delà de 30 ans (Article 619 du Code Civil)
L’usufruitier est une personne physique → l’usufruit prend fin à sa mort

Nue Propriété : quelles sont les spécificités encadrant l’extinction de l’usufruit ?

Ci-dessous, tous les cas pouvant mettre fin au droit d’Usufruit :

• Le décès de l’usufruitier
• La réunion sur la tête (ou consolidation) d’une même personne des deux qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire (Art 617 al 3 du Code Civil)
• L’expiration du temps extinctif prévu
• Le non-usage du droit pendant trente ans (Article 617 al 4 du Code Civil et Article 2262 du Code Civil)
• La perte matérielle totale de la chose (Article 617 al 5 du Code Civil Ancien)
• La déchéance en cas d’abus de jouissance (dégradations ou défaut d’entretien).
• La renonciation : dans le cas où les dépenses surpasseraient les fruits de l’opération (Article 621 du Code Civil).

En principe donc, une fois l’usufruit arrivé à son terme, la pleine propriété est reconstituée. Le nu-propriétaire recouvre ses droits d’usage et de jouissance du bien pour devenir ou redevenir propriétaire du bien.
Lors de la restitution, l’usufruitier peut être débiteur ou créancier du nu-propriétaire en fonction des conséquences possibles de l’usage du bien durant la période d’usufruit. Tout dépend s’il s’agit de dégradations ou a contrario, de travaux payés par l’usufruitier pourtant à la charge du nu-propriétaire comme le prévoit le Code Civil ou une convention de démembrement prévue entre les parties.

Néanmoins, on observe un certain nombre de cas particuliers pouvant entraîner une extinction anticipée.