Les studios et T2, des typologies toujours recherchées
Le marché immobilier des petits logements connaît une demande très soutenue de la part de la population jeune ou étudiante. Avec l’urbanisation accrue et la préférence pour des modes de vie plus pratiques et abordables, ces petites unités offrent une solution attrayante. Pour les investisseurs, cela représente une opportunité intéressante. Les petits logements ont tendance à avoir des coûts d’acquisition et de maintenance relativement bas, tout en offrant des rendements locatifs compétitifs. De plus, la demande soutenue garantit une occupation élevée et une rotation rapide des locataires, assurant ainsi une rentabilité stable à long terme.
Une demande toujours très haute face à une pénurie d’offre
La demande de logements pour étudiants et jeunes actifs reste généralement forte, surtout dans les zones urbaines avec des établissements d’enseignement supérieur. Alors que la tension locative dans des villes habituellement saturées comme Paris intra, Lyon ou Marseille reste toujours une valeur sûre pour l’investisseur, cette tension a explosé dans les villes étudiantes moyennes. Les constructions neuves ne suffisent pas à combler la demande.
Deux causes aggraveront certainement cette pénurie structurelle du logement étudiant. La première est l’entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2023 de la nouvelle règlementation du DPE : l’interdiction de location des appartements dits « passoires énergétiques ». Cette mesure entraine en effet la location de près de 140 000 appartements en zones tendues ; un bien pour assurer la transition énergétique, un mal pour le logement étudiant. Les petites typologies sont particulièrement sensibles au DPE, en raison du mode de calcul en vigueur. Et en 2025, la loi sera encore plus dure vis à vis des logements non performants ! L’achat en nue propriété dans des programmes neufs ou rénovés bien situés est un gage de sécurité et d’investissement tranquille. Deuxième problématique : la préférence d’une location saisonnière et de courte durée, offrant un rendement plus important, mais qui supprime le logement à l’année pour cette jeune population et plus généralement capable de déstabiliser le marché locatif d’une ville balnéaire, de montagne ou même une ville moyenne.
Acheter en nue propriété un petit logement pour le futur
L’immobilier en nue propriété est excellent moyen de préparer sa retraite et l’arrêt de sa carrière professionnelle. En cas de revente, l’épargnant aura capitalisé sur un emplacement stratégique devenu indisponible par les nouveaux investisseurs, obligés de se reporter sur des opérations plus lointaines. La vente générera une plus value partiellement imposable et permettra de réaliser des projets personnels.
En cas de location, les revenus locatifs complèteront la pension de retraite, plus basse que les revenus professionnels passés.
Actuellement, trois opérations très pertinentes à Limonest, commune de l’ouest lyonnais , et en région parisienne à Bures sur Yvette et Villemomble.
Les conditions pour bien acheter une petite typologie
Pour réussir un investissement immobilier dans une petite surface, plusieurs conditions sont cruciales. Tout d’abord, il est essentiel de choisir un emplacement stratégique, proche des centres d’activité ou des campus universitaires pour attirer des locataires potentiels. Plus que toute autre typologie, l’occupant doit pouvoir se mouvoir à pied ou en transports en commun, pour un maximum d’activités (emplois, loisirs, étude, nourriture). La possession d’un véhicule n’est plus essentielle par la jeune génération et cela représente un cout substantiel.
Ensuite, une recherche minutieuse du marché local est nécessaire pour comprendre la demande et fixer un loyer compétitif.
