De plus en plus d’opérations en démembrement ULL
Une opération immobilière en démembrement de propriété consiste à séparer les droits de propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
D’un côté l’achat ou la réserve du droit d’Usufruit : l’acquéreur du droit détient le droit d’utiliser le bien ainsi que d’en percevoir les revenus locatif. L’usufruit est détenu pour une durée fixe, de 10 à 15 ans généralement. De l’autre, le nu-propriétaire détient le droit de disposition sur le bien lui-même, mais n’a pas le droit d’en jouir ni d’en percevoir les revenus pendant la période de démembrement. En contrepartie, l’acheteur aura obtenu une décote de prix entre 25 et 40%.
A l’extinction du droit d’usufruit, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, avec tous les droits d’usage et de disposition.
Pourquoi monter une opération en démembrement de propriété ?
Le montage juridico-fiscal de ce type d’opération correspond à des objectifs et circonstances du vendeur. Ces derniers sont dans la plupart du temps en recherche pour des refinancements pour d’autres acquisitions ou projets ; tout en conservant le flux locatif déjà en cours ou à venir une fois la rénovation d’un immeuble terminée.
Ce sont des attentes généralement différentes que les opérations montées en ULS ou ULI, où les promoteurs ont une obligation de créer des logements sociaux ou intermédiaires au sein de leur programme immobilier neuf ou ancien. L’identité des usufruitiers sont institutionnels ou des établissements sociaux pour l’habitat (ESH, OPH…).
L’ULL : Un nouveau type de démembrement
L’usufruit locatif libre (ULL) complète les dispositifs ULS et ULI régis par la loi. Il offre la possibilité de démembrement un immeuble (le plus souvent ancien), ou un unique appartement.
L’identité de l’usufruitier peut être l’ancien plein propriétaire se réservant alors le droit d’habiter le bien ou de percevoir les revenus locatifs pendant la durée convenue au départ.
Pour l’investisseur, l’achat en démembrement de propriété de type « ULL » offre des avantages spécifiques :
- Un bail dont le loyer n’est pas encadré (hors dispositions communales comme à Lyon ou Paris)
- En pratique, une durée de démembrement plus courte
- Des emplacements premium dans des communes à forte demande locative
Points de vigilance : maitriser les conditions de démembrement
Afin de poursuivre le parallèle entre les dispositifs encadrés par la loi, l’ULL nécessite également de prévoir une convention de démembrement afin de régir les rapports entre les parties. Il est aujourd’hui habituel que l’ensemble des charges soient payés par l’usufruitier, tout comme l’ensemble des travaux (605 et 606 du Code Civil). En revanche, la remise en état du bien en fin de démembrement sera parfois moins protectrice en raison de la qualité de l’usufruitier.
Il en est de même pour le sort du bail à la sortie du démembrement de propriété : le nu propriétaire devra poursuivre le bail en cours, les règles de droit commun s’appliquant. Néanmoins, le nu propriétaire pourra avoir un regard sur les baux conclus par l’usufruitier. Des clauses spécifiques pourront être ajoutées dans le contrat, sous les conseils d’un notaire ou de notre Cabinet.
Coté fiscal, le traitement de l’IFI ainsi que la déductibilité des intérêts d’emprunt pourront différer en fonction du montage prévu.
Quelques exemples d’opérations en démembrement ULL
Même si ces opérations sont assez rares, celles ci tendent à se démocratiser. Actuellement, certaines opérations ont vu le jour et propose de belles opportunités aux investisseurs. Le Cabinet Nuepro immo, leader français de la commercialisation de biens en nue propriété de tous types, vous propose les meilleures opérations.
- À Neuilly sur Seine (92), quartier des Sablons. Plusieurs appartements du T2 au T3 avec balcon filant.
- À Paris 17ème, quartier Wagram. Une opération d’envergure, Place du Brésil, du studio au T4.
- À Saint Cloud (92). Un immeuble intégralement rénové dans un quartier très résidentiel et à 5 minutes à pied du Grand Paris Express
- À Lyon 7ème : un unique appartement dans le quartier Jean Macé.
Le Cabinet Nuepro immo vous accompagne dans votre recherche de biens en nue propriété et vous conseille dans votre investissement en démembrement de propriété partout en France.
