Lors du montage en démembrement de propriété temporaire, le bailleur institutionnel s’engage envers le nu propriétaire au respect :

• du cadre légal en vigueur notamment au regard de la sortie juridique du démembrement de propriété et du parcours du locataire en place ;
• de la convention de démembrement conclue. Ce contrat écrit, annexé à l’acte de vente, prévoit par exemple la répartition des charges, travaux, impôts et taxes.  Il stipule également une remise en bon état d’habitabilité des parties privatives (appartement) en fin de période d’usufruit. L’annexe d’entretien précise les postes de travaux faisant l’objet de travaux.

Afin de protéger le nu propriétaire, il est d’usage de prévoir un établissement d’un état des lieux contradictoire permettant de constater la bonne exécution des obligations de l’usufruitier. Nuepro immo vous accompagne […]

Dès lors de son acquisition en démembrement de propriété, le nu propriétaire donne mandat à l’usufruitier pour le représenter lors de la livraison du logement. Cette délégation de pouvoir comprend également le droit de vote jusqu’à la fin de la période de démembrement. L’usufruitier votre pour les quotes-parts en sa possession (tout ou partie de l’immeuble) lors des assemblées générales pour voter l’entretien et travaux de la copropriété.
En cas de pluralité de votants (pleins propriétaires tiers et usufruitier), le titulaire de l’usufruit, votant positivement à une résolution de travaux, ne pourrait être tenu responsable si ceux-ci n’obtiennent pas la majorité.

En contrepartie du droit de vote, l’usufruitier assume seul la charge exclusive des décisions adoptées notamment sur le budget prévisionnel, les travaux d’entretien ou les réparations nécessaires à l’immeuble…

L’usufruitier est aussi mandataire pour […]

Le décès du nu propriétaire n’a aucune conséquence pour l’usufruitier. Le Droit de nue propriété se transmet par voie de succession aux héritiers prévus pendant que la période de démembrement se poursuit. A l’extinction de l’usufruit et de son débouclage, ce seront ces mêmes héritiers qui deviendront pleins propriétaires en indivision (si aucune prédisposition de partage n’est prévue).

Une fois la phase de démembrement terminée, la convention de démembrement régissant les rapports entre les deux parties devient caduque. Le nu propriétaire est devenu plein propriétaire. A ce titre, ce dernier est redevable de l’ensemble des charges, tous travaux et impôts et taxes. En contrepartie, ce propriétaire peut désormais habiter et louer son bien immobilier.

L’achat en nue-propriété n’impose pas de durée minimale de détention, et peut être cédée, à tout moment, sans perte des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. En cas de revente anticipée, votre bien se retrouvera sur le marché secondaire de la nue propriété. Le Cabinet Nuepro immo est un spécialiste dans la revente de biens, nous nous tenons à votre disposition.

Afin d’optimiser votre donation d’un point de vue fiscal, il est plus avantageux de transmettre de son vivant pendant la période de démembrement. La donation d’un bien en nue propriété est d’ailleurs optimisée si la durée de démembrement restante est supérieure à 10 ans : la base taxable sera alors diminuée. Des abattements forfaitaires peuvent également venir diminuer la base taxable.

Le terme ULS signifie Usufruit Locatif Social. Utilisé dans le cadre de programmes immobiliers en démembrement de propriété, ce schéma est régi par les dispositions des articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Celles ci décrivent les relations, communications et formalités à respecter par les parties au contrat, notamment lors du débouclage : la phase de fin de l’usufruit.