Dans le cadre d’une opération en démembrement de propriété temporaire, les usufruitiers budgétisent et provisionnent dans leur montage financier les coûts pour toute la durée de l’usufruit. Cela comprend notamment les travaux de remise en l’état général du logement en fin de phase de démembrement et les parties communes (ravalement de façade…) si la notice d’entretien contractuelle le prévoit.

Le plus souvent, l’usufruitier prépare la fin de l’usufruit 24 mois avant le terme de celui-ci. Cette anticipation permet de gérer le mieux possible le parcours du locataire en place. Selon les souhaits du nu propriétaire, le locataire sera relogé par l’usufruitier dans son parc immobilier.

En fonction de la durée d’usufruit restante, l’usufruitier bailleur peut choisir de laisser le logement vacant ou d’opter pour des baux à courte durée (généralement d’un an), adaptés à une population en mutation ou sur place pour une durée temporaire (mission…).

Le profil des locataires dépend du financement obtenu lors de l’acquisition de l’usufruit. Dans la grande majorité des opérations, il s’agit d’un prêt PLS (Prêt locatif social) destinés aux ménages les plus aisés parmis ceux pouvant prétendre aux logements à loyers encadrés et modérés. La population bénéficiaire peut donc être des salariés, actifs, agents de maitrise ou jeunes cadres. En 2022 en Ile de France, une personne seule peut gagner jusqu’à 31 611 € par an et bénéficier d’un loyer modéré. En province, 27 481 €. Deux personnes avec une personne à charge peuvent gagner 56 789 € par an en Ile de France (hors Paris). En province : 44 134 € par an. Par ailleurs, ces chiffres sont les revenus fiscaux de référence.

Les locataires occupent généralement leur logement cinq ans. La fin de leur location est souvent expliquée par un déménagement car acquisition d’une résidence principale ou d’un logement plus grand et dans le parc privé.

Les locataires des logements de type ULS sont informés dès leur entrée dans les lieux et signature du bail que le logement est conventionné et que leur bail a une date de fin, c’est à dire au plus tard à la date de fin d’usufruit. Cette disposition est prévue par l’article L253-4 du Code de la construction et de l’habitation.