Un certain regard sur les prix de l’immobilier en 2023. Et après ?

Persuadés, les médias le martellent, « la crise du logement se confirme ». Fin septembre 2023, les ventes d’appartements étaient en baisse de 27% sur un an, -23% pour la typologie maison. Les délais de vente s’allongent. De quoi stopper tout projet de vie ou de placement immobilier raisonné et de long terme ?

En clair, côté acheteurs :

Le retour à des taux d’intérêt normaux est difficile à accepter. Les acheteurs ont été habitués à cette (longue) parenthèse de taux très attractifs.
La baisse modérée des prix ne compensent pas la hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers, rendant complexe l’obtention d’un prêt. Les clients souhaitant vivement acquérir le peuvent moins, ou pas. Ceux qui projettent d’acheter à court terme, repoussent. Pourtant, près d’un français sur deux a un projet d’investissement immobilier dans les cinq prochaines années. Les plus jeunes sont encore plus motivés à cet objectif : 65% des 25-34 ans déclarent vouloir investir d’ici 5 ans. La demande est présente.
Le marché de la location est également bloqué en raison de :
- De la mise en place de plafonds de loyers
- De l’interdiction de location des appartements classés E, F et G. Classés « passoires énergétiques ». Encouragements, attention à la saturation du marché locatif.
- D’une construction neuve atone et la suppression du dispositif Pinel qui renforcent cette crise du logement.

Du côté des vendeurs :

Depuis 10 ans, les acquéreurs ont acquis leurs biens immobiliers avec des taux bas, en contrepartie d’un prix haut.
Les propriétaires qui n’ont pas nécessairement besoin de vendre, préfèrent conserver leur patrimoine, le temps jouant en leur faveur. Cette baisse de la mise en vente influe de facto sur la baisse des volumes des ventes actées.. Se créé alors une baisse relative à défaut d’une baisse réelle des prix.
Les chiffres le prouvent : la valeur des appartements n’a baissé que de 4,1% sur an en France.. après avoir augmenté de 1% minimum par an. Une correction normale, qui était nécessaire. Les prix de l’immobilier demeurent élevés. Pas de « purge » de l’immobilier.
En parallèle, les constructeurs de logements neufs ne produisent plus. En cause, les PC n’étant pas ou peu obtenus, les coûts de construction qui ont grimpé et les taux d’intérêts hauts (et oui, pour eux aussi !). Alors que le besoin de logements est pourtant manifeste en France, en zone tendue. La crise de l’immobilier risque de renforcer la crise du logement.
La mise à l’arrêt de la construction ne risque t il pas d’entrainer à N+2 (temps de construction d’un immeuble) une aggravation de la crise et un maintien des prix ?

Du coté des établissements prêteurs, les conditions d’octroi ajoutent au blocage de l’éco-système :

Une vigilance vis à vis du surendettement
Une rentabilité trop maigre à prêter pour les banques
Un système du taux d’usure inadapté à la situation de la hausse rapide des taux d’intérêt imposé par la BCE.

Baisse des prix : Stop ou encore ?

Les publications récentes les plus sérieuses ne font état d’une baisse « que » de quelques points (nécessaires), qui ne relève pas d’un mouvement forcément durable. Si elle devait se poursuivre, rien ne permet de dire si elle sera forte ou modérée. Car il n’existe pas de prix « normal » ou « juste », établi une fois pour toute, et sur lequel on pourrait espérer que le marché s’ajuste. D’ailleurs, qu’est-ce que la normale quand les prix augmentent depuis 25 ans ?

En revanche, un « retour » aux prix des années 1990 (vrai « crack » immobilier) est hautement improbable. D’autant qu’une partie du marché est alimentée par des secundo-accédants, déjà propriétaires (au moins partiellement) de leurs logements.

Il est évidemment impossible de répondre à la question « la baisse de l’immobilier va t elle se poursuivre ? ». Il est important de rappeler que la valorisation de l’immobilier ne doit pas se faire sur le court terme (< 3 ans) auquel cas valorisation devient spéculation. Pour exemple à Lyon, actuellement citée pour sa baisse de prix : le prix des appartements anciens a retrouvé son niveau de juin 2020. Il reste cependant supérieur de près de 50 % par rapport à 2013 : il y a seulement 10 ans.

Quelles leçons et solutions en tirer ?

Les solutions sont multiples et divergent selon les priorités et échéances fixées. Les décisions gouvernementales ont un effet mesuré voire contradictoire. Seuls des mouvements de masse de vente ou d’achat feront bouger le marché.

Faut il privilégier l’aspect écologique en interdisant la mise en location des passoires énergétiques, au risque de sortir près de 30% de l’immobilier parisien du circuit locatif ? Les pouvoirs publics ne pouvant se passer de l’épargne privée pour la rénovation urbaine, un plan ambitieux en faveur de la réhabilitation de l’immobilier ancien est indispensable (via notamment des nouvelles mesures fiscales sur l’IRPP). L’augmentation de plafond de déficit foncier à 21 400 € sur le revenu global fait partie des solutions.

Le projet politique du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) est un autre exemple de nos choix collectifs. Instauré par la loi Climat et Résilience, ce projet demande aux territoires, communes, départements, régions de réduire de 50 % le rythme d’artificialisation et de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020. Un choix ambitieux mais qui freine le développement des villes moyennes pourtant appréciées.

Comme dans le placement financier, le taux de rendement reflète son risque. L’achat immobilier doit répondre aux adages de l’emplacement et sa (dorénavant) qualité énergétique et du temps long. Le placement en nue propriété vise à rassembler ces trois critères essentiels, en ciblant des emplacements premium ou à potentiel via les transports collectifs (#grandparis) , des batiments répondants aux nouvelles normes les plus récentes (#RE2020 et labels) et une phase de démembrement de propriété permettant à l’immobilier de s’apprécier progressivement, grâce au temps et la valorisation mécanique du Droit de nue propriété.