Le rôle du bailleur institutionnel dans le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un système à la fois juridique mais aussi intelligent et en accord avec la conjoncture économique et immobilier en France : un déficit de logements aidés en location et un investissement retraite, hors fiscalité et dans un emplacement recherché pour les épargnants-investisseurs.
Un intérêt partagé par toutes les parties du démembrement
Le principe de l’ULS se fonde sur le démembrement du droit de propriété, pour une durée contractuelle et déterminée entre le droit d’usage (l’usufruit qui permet la location du bien) et le droit portant sur le patrimoine que détient l’investisseur particulier (la nue-propriété).
Ce partage de la propriété favorise un intérêt convergent de toutes les parties prenantes à ce type d’opération en Usufruit Locatif Social : collectivité locale, bailleur social, locataires et épargnants nus-propriétaires.
Côté épargnants : Acquéreurs de la nue-propriété
Des épargnants se portent acquéreurs de la nue-propriété, appartement par appartement. Ils achètent un bien immobilier de qualité, pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété. En contrepartie, ils ne perçoivent naturellement aucun loyer pendant la durée d’usufruit et ne payent aucune charge ni travaux.
Ces épargnants sont tous des particuliers. Leurs motivations d’investissement sont prioritairement la diversification patrimoniale et la constitution d’une épargne en vue de leur retraite.
Le bailleur institutionnel : Usufruitier temporaire
Le bailleur achète en bloc l’usufruit pour une durée longue et fixe de 15 à 20 ans selon les programmes immobiliers choisis. Il loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires.
Ces logements ne nécessitent ni subvention pour surcharge foncière, ni immobilisation des fonds propres du bailleur et sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU.
Pour les locataires, un droit au maintien dans le parc social en fin d’usufruit
Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux. Le bail d’habitation consenti par l’organisme de logement social est encadré par les articles L253-1 et suivants du CCH : un texte protégeant le locataire mais également le nu-propriétaire investisseur.
Le locataire est expressément informé du statut particulier de son logement et bénéficie de plusieurs droits d’ordre public qui lui sont rappelés un an avant l’échéance de l’usufruit :
- Une offre de relogement s’il est toujours sous les plafonds de ressources PLS (maintien dans le parc social),
- La possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente par l’épargnant nu-propriétaire,
- La possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nouveau propriétaire qui souhaite disposer de revenus complémentaires.
