Premières fins de démembrement : Quelle sortie envisager ?
La nue propriété : une période de démembrement sur 15 à 20 ans
L’investissement en nue propriété a permis à de nombreux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers à 60% de leur valeur en contrepartie d’une période d’usufruit généralement comprise entre 15 et 20 ans. Un investissement immobilier sans gestion puisque le bailleur social se charge de la location pendant la période de démembrement : perception des revenus locatifs, paiement de toutes charges et frais de copropriété, responsable des travaux (prévus par l’article 605 du CC) et gros travaux (prévus par l’article 606 du Code Civil).
Cela permet ainsi aux investisseurs d’acheter des biens immobiliers de qualité, à un prix modéré, dans des zones géographiques où la tension foncière est très forte. En immobilier, le principal étant l’emplacement.
Les premières périodes de démembrement de propriété arrivent à leur terme
Au début des années 2000, la société PERL inventait le schéma d’Usufruit Locatif Social (ULS) : un schéma d’investissement complémentaire aux dispositifs classiques de création de logements sociaux et intermédiaires. Grâce au démembrement de propriété prévu par le Code Civil, PERL a permis à l’épargne privée de s’introduire dans le financement des logements sociaux en France. Les programmes en démembrement de propriété ULS à durées temporaires sont alors lancés en commercialisation.
Depuis 2017, on assiste aux premières fins d’usufruit de biens situés notamment en Ile-de-France. C’est l’occasion de confirmer les avantages et la qualité de l’investissement en nue propriété.
Deux à trois ans avant la date de fin d’usufruit, les différentes parties, à savoir le nu propriétaire, le bailleur-usufruitier, les locataires et enfin PERL (ou IPLUS par exemple), établissent de premiers audits et rappels pour qu’au terme, tous aient respectés leurs engagements. Chaque acteur bénéficie d’un accompagnement personnalisé en fonction de sa situation et de ses objectifs. Ainsi, bailleurs, locataires et nouveaux pleins propriétaires sont guidés pas à pas pour que chacun obtienne satisfaction.
À l’extinction de l’usufruit, trois options s’offrent au plein propriétaire : il peut choisir de vendre son bien, de le louer ou d’y habiter tout simplement.
Fin d’usufruit : plusieurs options pour les plein-propriétaires
Si la plupart des investisseurs en nue propriété décident de revendre leur bien ou de le louer, il est tout à fait possible de l’occuper. Il peut devenir votre lieu de résidence principale, une résidence secondaire ou un simple pied à terre.
Les biens proposés pour investir en nue propriété permettent généralement une revente avantageuse grâce à des emplacements recherchés et des immeubles de qualité.
A savoir que la plus value immobilière provenant de la reconstitution de l’usufruit seul n’est pas taxée ; seule la part émanant de l’évolution positive du marché immobilier est soumise à imposition. La plus value immobilière est alors taxée forfaitairement à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, correspondant au prix de vente en pleine propriété imputé du prix d’acquisition en pleine propriété reconstituée.
La dernière option en fin d’usufruit est de louer son bien dans le but de percevoir des revenus locatifs et préparer sa retraite. Il est possible de louer en nu ou alors en loueur meublé. En plus de la fiscalité propre au type de location, l’ensemble des charges de propriétaires-bailleurs reviennent dorénavant au néo plein propriétaire.
