L’influente loi SRU dans l’investissement en nue propriété
La loi SRU : Définition
La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) est une loi française adoptée en 2000 qui vise à promouvoir un développement urbain équilibré, à favoriser le renouvellement urbain et à garantir un droit au logement pour tous. Voici quelques-uns de ses principaux points :
- Quotas de logements sociaux : La loi SRU impose aux communes françaises de plus de 3 500 habitants (1 500 dans certaines zones) de disposer d’un certain pourcentage de logements sociaux dans leur parc immobilier. Ce pourcentage varie en fonction de la taille de la commune et de la zone géographique, mais en général, il se situe autour de 20 à 25%.
- Obligation de construction de logements sociaux : Les communes qui ne respectent pas les quotas de logements sociaux sont soumises à des pénalités financières. Elles doivent également mettre en place des plans de rattrapage pour combler leur retard dans la construction de logements sociaux.
- Mesures en faveur du développement urbain durable : La loi SRU encourage le développement urbain durable en favorisant la mixité sociale et fonctionnelle, en préservant les espaces naturels et en promouvant les transports en commun et les modes de déplacement doux.
- Participation des habitants : La loi prévoit la mise en place d’outils de participation citoyenne dans les projets d’urbanisme, tels que les conseils de quartier et les consultations publiques.
- Planification urbaine : La loi SRU renforce le rôle des documents d’urbanisme, tels que les Plans locaux d’urbanisme (PLU), dans la gestion et la planification du développement urbain.
L’investissement en nue propriété : instrument de la loi SRU
L’investissement en nue propriété peut jouer un rôle dans la loi SRU de plusieurs manières :
- Stimulation de la construction de logements sociaux : Les investisseurs en nue propriété peuvent être des acteurs clés dans la construction de nouveaux logements sociaux. En acquérant la nue propriété d’un bien immobilier, ils financent en partie sa construction ou sa rénovation. Cette contribution à l’augmentation du parc de logements sociaux peut aider les communes privilégiées à respecter les quotas imposés par la loi SRU. En effet, l’usufruit est détenu par un bailleur institutionnel où les locataires bénéficient de loyers encadrés pendant la période de démembrement.
Bien que les logements intermédiaires PLS et PLI, qui sont régis par des loyers réglementés, affichent des loyers plus élevés que ceux des logements sociaux, ils restent néanmoins moins onéreux que ceux du marché privé. En raison de cette situation, ces logements sont destinés aux ménages dont les revenus (RFR) dépassent les critères d’éligibilité pour un logement social, mais ayant des difficultés à obtenir un logement sur le marché libre, où les loyers sont à leurs maximums. Ce segment du marché du logement représente une niche, touchant seulement une petite fraction (moins de 5%) des 2,6 millions de ménages à la recherche de logements en France.
- Optimisation des politiques de logement social : Les investissements en nue propriété peuvent être utilisés de manière stratégique par les autorités locales pour optimiser leurs politiques de logement social. Par exemple, les communes peuvent encourager les investisseurs à acquérir la nue propriété de biens immobiliers dans des zones où la demande de logements sociaux est élevée, contribuant ainsi à diversifier l’offre de logements dans ces quartiers.
- Participation au renouvellement urbain : La loi SRU vise également à favoriser le renouvellement urbain, en encourageant la rénovation de certains quartiers ou la construction dans de nouvelles zones.
- Participation à la mixité dans les zones foncières tendues : les acheteurs de biens en nue propriété participent à la mixité sociale dans des zones foncières difficilement accessibles pour les bailleurs institutionnels. Sur ces zones foncières chères, les bailleurs éprouvent des difficultés à acquérir la pleine propriété. Le partage des acquisitions permet aux usufruitiers-bailleurs de proposer des logements de qualité dans des secteurs en coeur de ville pendant une durée longue (15 à 20 ans). Quant au nu-propriétaire il investi dans un secteur favorable voué à s’apprécier dans le temps.
En somme, l’investissement en nue propriété peut être un instrument financier important pour soutenir les objectifs de la loi SRU en matière de construction de logements sociaux, d’optimisation des politiques de logement et de revitalisation urbaine.
Le logement intermédiaire : entre logement social et marché privé
Il est enfin important de faire un focus sur le logement intermédiaire, que le gouvernement 2024 souhaite fortement développer dans les prochaines années. De nombreuses opérations en démembrement de propriété sont aujourd’hui produites en usufruit locatif intermédiaire (ULI).
Le logement intermédiaire ne fait pas partie de la catégorie des logements sociaux au sens strict. Les logements intermédiaires, comme ceux financés par le Prêt Locatif Social (PLS) ou le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI), sont destinés à des ménages dont les revenus sont supérieurs aux plafonds fixés pour le logement social, mais inférieurs à ceux du marché privé. Ces loyers sont d’environ -10% par rapport au marché libre.
Le logement intermédiaire est conditionné au respect de plafonds de ressources identiques à ceux du dispositif d’investissement locatif Pinel. Le LLI est également conditionné au respect de plafonds de loyers, eux aussi identiques à ceux du dispositif Pinel.
Ces logements ont des loyers réglementés, mais ils sont généralement plus élevés que ceux des logements sociaux classiques. Ils visent à répondre aux besoins de personnes et de familles qui ne sont pas éligibles aux logements sociaux traditionnels mais qui ont tout de même des difficultés à accéder au marché immobilier privés.
Donc, bien que les logements intermédiaires puissent être considérés comme faisant partie d’une stratégie plus large de logements abordables, ils ne sont pas classés dans la catégorie spécifique des logements sociaux.
