Défiscaliser ses revenus fonciers grâce à la nue propriété
Bien souvent, les français investissent dans l’immobilier afin de se créer un patrimoine et percevoir des revenus complémentaires pour sa retraite.
Certains auront investi dans l’immobilier neuf sous les dispositifs fiscaux tel que le dispositif Robien, Scellier, Duflot ou dernièrement le Pinel afin de bénéficier de réduction d’impôt IR pour baisser leur impôt à payer. D’autres auront simplement investi dans un appartement locatif classique afin de percevoir des revenus fonciers.
La plupart du temps, ces investisseurs empruntent pour acquérir leur investissement immobilier. Les intérêts générés par cet emprunt sont déductibles des revenus fonciers permettant ainsi une minoration des revenus nets de la catégorie fiscale des revenus fonciers.
Si l’emprunt est de type amortissable, les intérêts d’emprunt déductibles baissent d’années et années. Si bien qu’aux échéances finales, les intérêts sont faibles et les revenus sont taxés au maximum…
Si l’emprunt est de type in fine, la part des intérêts est stable tout au long des mensualités.
Comment optimiser son premier investissement grâce à la nue propriété ?
L’investissement en nue propriété via un emprunt permet l’optimisation fiscale des revenus fonciers tirés du premier investissement.
Les intérêts d’emprunt et l’assurance peuvent rentrer en déduction des revenus fonciers perçus sans toutefois pouvoir créer un déficit foncier. D’autre part, la déduction sur des revenus locatifs tirés de la location meublée (LMNP) n’est pas permise. Dans le cadre d’un investissement en démembrement de propriété, il est également conseillé de contracter une assurance habitation de type PNO, même si le bailleur-usufruitier s’assure pour la pleine propriété des biens. Cette assurance habitation est aussi déductible des revenus fonciers quand le régime au réel est appliqué. Une page dédiée porte sur les charges admises en déduction dans le cadre de la nue propriété.
Tandis que l’intérêt fiscal est faible dans une conjoncture de taux bas ; dans un contexte de taux d’emprunt à la hausse, ce surcoût est amorti grâce à cet avantage fiscal.
Avec une nouvelle acquisition en nue propriété, l’investisseur se créé un patrimoine immobilier à moindre coût, diversifie son patrimoine immobilier, optimise sa fiscalité et prépare sa retraite par capitalisation.
