Immobilier : que peut-on acheter pour moins de 100.000 euros ?
Malgré la hausse continue des prix de la pierre, devenir propriétaire avec moins de 100.000 euros est encore envisageable. Tour de France des bons plans et des petits prix.
Malgré l’envolée continue des valeurs de la pierre , il est encore possible de se constituer un patrimoine immobilier à petit prix, soit avec un budget de 100.000 euros ou moins. On pense toute de suite aux biens situés dans les zones rurales, mais ce n’est pas la seule solution. Il y a aussi des opportunités dans les grandes villes françaises, tout est une question de surface.
Selon le prix au mètre carré pratiqué localement , le pouvoir d’achat immobilier diffère (voir tableau). Dans la famille des biens à « petit prix », le choix est certes limité mais malgré tout assez varié. Cela va de la studette à la chambre de service à Paris au deux pièces à Marseille ou à Tours, en passant par le parking et la cave.
Une chambre de service à Paris
Sans surprise, les seuls biens accessibles à Paris pour 100.000 euros ou moins sont les chambres de service. Situées sous les toits des immeubles haussmanniens, ces « micro-surfaces » (n’excédant souvent pas 10 m2) se concentrent dans les quartiers résidentiels, particulièrement dans les 5e, 6e, 16e et 17e arrondissements.
Selon les chiffres de la chambre des notaires d’Ile-de-France, arrêtés à l’automne 2017, 80 % des ventes de ces biens se réalisent à Paris, contre 17 % et 3 % en petite et seconde couronne.
Le prix moyen dans la capitale s’élève à 76.000 euros (+ 4 % sur un an) ; à 62.000 euros (+ 8 %) et 43.000 euros (- 2 %) en première et en seconde couronne. « L’évolution des prix au mètre carré de ces chambres est proche de celle de l’ensemble des appartements ou des studios», indique la chambre dans une récente étude sur ce thème. Toutefois, elles se révèlent des mines d’or. «En 20 ans, leur prix a été multiplié par 4,61 contre 3,73 pour les studios et 3,40 pour les appartements anciens», précise cette étude.
Les délais de vente sont généralement courts. Ainsi, rue du Caire (2e), une studette de 7,4 m2 en dernier étage avec 10,23 m2 au sol, un volume de 20 m3 et des toilettes sur le palier, s’est vendue 90.000 euros en une journée. Même scénario pour un 10 m2, rue du Docteur-Finlay (15e) qui s’est adjugé aux enchères 97.000 euros. En plus d’une offre limitée, le stock de ces chambres a tendance à se réduire. Alors que l’on dénombrait 4.400 transactions en 1999, il n’y en a plus que 1.900 (sur un an glissant) fin octobre 2017.
Les raisons de cette contraction du marché ? D’abord, la loi SRU de 2002 a limité à 9 m2 la surface de location d’un logement décent. Cela a contribué à assécher le marché de la transaction jusqu’alors essentiellement animée par les investisseurs. Ensuite, avec le temps certaines chambres ont été regroupées en appartement.
Un appartement en région
Dans les grandes métropoles régionales (hors Paris), le pouvoir d’achat immobilier est plus important et on gagne des mètres carrés. Selon le site MeilleursAgents.com, avec 70.000 euros, on peut s’offrir plus de 60 m2 dans l’ancien à Mulhouse et Saint-Etienne ; autour de 50 m2 à Limoges, Le Mans ou Brest et 28 m2 à Lille .
A Lyon , Bordeaux , Nantes et Marseille, il est seulement possible d’accéder à un « vrai » studio. Dans la capitale des Gaules, rue de l’Université, une pièce de 21 m2 occupée et louée 505 euros par mois, a trouvé preneur à 99.000 euros. A Tours , « pour moins de 100.000 euros, on peut dénicher un 35 à 45 m2 dans l’ancien en centre-ville. Pour un budget de 50.000 à 70.000 euros, on pourra prétendre à studio de 15 à 20 m2 », indique Thierry Hocquet, de l’agence Laforêt locale. Et le neuf est parfois accessible ! Dans le programme « La Méridienne » de BNP Paribas à Marseille (13e) un studio 23 m2 en 1er étage est proposé à 98.000 euros.
Les parkings gardent la cote
D’un budget moins salé qu’un logement, le parking s’avère une solution immobilière à ne pas sous-estimer. Avec la diminution des places de stationnement « en surface » et l’envolée annoncée du prix des contraventions dans les municipalités, ces emplacements sont de plus en plus appréciés des automobilistes.
Pour lire la suite de l’article : https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/0301152320109-immobilier-que-peut-on-acheter-pour-moins-de-100000-euros-2146462.php#7LlCyGIppTcTqpLH.99
La nue propriété : une autre solution alternative pertinente
Les solutions précédemment exposées traitent d’investissement locatif ; c’est à dire que l’investissement va distribuer, chaque mois ou chaque année, des revenus. Nous aurions pu également traiter des SCPI de rendement.
L’investissement en nue propriété consiste en l’acquisition de la nue propriété d’un bien immobilier : l’un des deux droits qui constituent le droit de propriété en France.
Ce type d’investissement permet de bénéficier d’une réduction de 30% à 40% sur le prix du bien. En contrepartie de cette réduction de prix, le nu propriétaire ne peut pas percevoir les revenus locatifs de son achat. C’est l’usufruitier (titulaire de l’usufruit) qui en a le pourvoir. En réalité, la réduction de prix correspond au montant des loyers nets de charges et d’impôts, que vous auriez perçu sur une période donnée (exemple 15 ans).
Une fois cette période passée, vous récupérez gratuitement la pleine propriété. Ces pleins droits octroient le pouvoir de louer le bien (percevoir ses revenus locatifs) ou habiter le bien, à titre de résidence principale ou secondaire…
A titre d’illustration, la nue propriété permet d’acquérir un bien pour 96.000 €, qui en vaut en réalité 160 000 €, dans le cadre d’une durée de démembrement de 15 ans.
Ce schéma de vente est idéal si l’on souhaite se constituer un patrimoine pour sa retraite, sans se soucier de la gestion et sans alourdir son imposition : l’usufruitier prend en charge l’intégralité des charges de copropriété, travaux éventuels et taxes. L’unique charge financière étant le remboursement de l’emprunt contracté.
Le démembrement de propriété est un investissement immobilier à long terme. Dans le cadre d’une transmission, il peut aussi être intéressant de transmettre de son vivant : donner 100 000 € à un enfant (abattement fiscal de 100 000 € pour chaque parent par 15 ans), avec obligation d’acquisition immobilière. A terme, le donataire sera propriétaire d’un appartement de 160 000 €…
A noter qu’il est possible d’acquérir des parts de SCPI en nue propriété ; afin de cumuler les avantages de la nue propriété et les souscriptions de faibles montant (à partir de 1500 €) des SCPI.
