Investir en nue propriété lorsque l’on est soumis à IFI
Etre assujetti à IFI signifie que l’on dispose d’un patrimoine d’une valeur supérieure ou égale à 800.000 €. Plus le patrimoine est important, plus les tranches d’impositions seront importantes.
Ainsi, si le patrimoine d’une personne physique est estimée à 2 millions d’euros :
- Tranche n°1 : 0.5% pour le patrimoine entre 800 000 € à 1 300 000 € : 2500 €
- Tranche n°2 : 0.7% pour le patrimoine compris entre 1 300 000 € à 2 570 000 € : 4900 €
- Soit IFI à payer : 7400 €
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable. Sous réserve d’exonérations, le patrimoine imposable à l’IFI comprend l’ensemble des biens et droits immobiliers bâtis et non bâtis appartenant au foyer fiscal au 1er janvier de chaque année.
L’immobilier professionnel : seuls les biens immobiliers nécessaires à l’exploitation sont exonérés, peu importe qu’ils soient inscrit ou non à l’actif de l’entreprise
Néanmoins, plusieurs techniques patrimoniales permettent de diminuer son patrimoine taxable comme la donation temporaire ou définitive, la vente, l’augmentation du passif (emprunts et charges venant s’imputer sur l’actif brut) ou encore la détention en nue propriété !
En effet, un bien immobilier détenu en nue propriété ne rentre pas dans l’actif taxable de l’impôt IFI ! C’est l’usufruitier qui est en charge de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété.
Néanmoins, il est toujours possible d’établir une répartition des charges et impôts dans une convention de démembrement pour régler les droits et obligations des deux parties.
Conséquences fiscales d’un bien en nue propriété :
- Si le bien en nue propriété a été acquis suite à la vente d’un autre bien immobilier ou d’un rachat d’un contrat d’une assurance vie, l’actif sera diminué d’autant ! Il s’agit ni plus ni moins qu’un arbitrage de son patrimoine.
- Si le bien en nue propriété a été acquis cash, l’actif taxable diminuera également : les liquidités et trésorerie étant assujetti à IFI.
- Si le bien a été acquis par l’intermédiaire d’un emprunt, l’opération est neutre : l’actif n’est pas augmenté mais l’emprunt (passif) n’est pas pris en compte : un actif patrimonial qui n’est pas à l’actif ne peut pas voir son financement au passif.
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Et si je détiens un appartement en pleine propriété ?
Etre plein propriétaire, c’est détenir la nue propriété et l’usufruit. Un passage chez le notaire vous permet de démembrer votre bien et de donner ou vendre votre usufruit à quiconque.
Une donation en usufruit à votre enfant lui permettra de percevoir des revenus pendant la durée de ses études supérieures ou démarrer sereinement dans la vie active ! L’intérêt patrimonial et économique étant justifié, vous serez libérez d’IFI pour une durée déterminée (5 ans par exemple) ou viagère.
Attention, votre enfant ne doit plus faire partie de votre foyer fiscal pour réaliser cette opération patrimoniale.
Enfin, vous avez la possibilité de vendre la nue propriété tout en vous réservant l’usufruit : dans ce dernier cas et sous certaines conditions, l’usufruitier et le nu propriétaire se partageront l’impôt IFI.
